「持ち家があるのに、まとまったお金が必要で困っている…」
「住宅ローンの返済中だけど、家を担保に追加で借りられるのかな…」
このような悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。結論からお伝えすると、持ち家を担保にお金を借りる方法は主に4つあり、それぞれ金利や審査基準、利用条件が異なります。ご自身の状況に合った方法を選ぶことで、住み慣れた自宅に住み続けながら必要な資金を調達することが可能です。
本記事では、以下の情報を詳しく解説していきます。
- 持ち家を担保にお金を借りる4つの方法と比較表
- 不動産担保ローン・リバースモーゲージ・リースバックの違い
- おすすめの金融機関と具体的な金利・審査条件
- 住宅ローン返済中や高齢者でも利用できる方法
- 申込から融資までの流れと必要書類
【結論】持ち家を担保にお金を借りる4つの方法を比較
持ち家を担保にお金を借りる方法は、大きく分けて4つあります。それぞれ特徴が異なりますので、まずは比較表で全体像を把握していただければと思います。
| 方法 | 金利目安 | 借入可能額 | 返済方法 | 対象年齢 | 審査難易度 | 資金使途 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 不動産担保ローン | 年1.0%〜9.9% | 担保評価額の60〜80% | 毎月元利返済 | 制限なし〜70歳程度 | 中〜高 | 原則自由 |
| リバースモーゲージ | 年2.5%〜4.0%程度 | 担保評価額の50〜60% | 利息のみ（元金は死後一括） | 50歳〜80歳程度 | 中 | 制限あり〜自由 |
| リースバック | ー（売却） | 市場価格の70〜80% | 毎月家賃支払い | 制限なし | 低 | 自由 |
| 不動産担保型生活資金 | 年3%以下 | 評価額の70%・月30万円以内 | 死後一括返済 | 65歳以上 | 中 | 生活資金のみ |
どの方法を選ぶ場合でも、契約内容をしっかり確認することが大切です。
あなたに合った方法の選び方
- 今すぐまとまった資金が必要な方 → 不動産担保ローンまたはリースバック
- 老後の生活資金を確保したい高齢者の方 → リバースモーゲージまたは不動産担保型生活資金
- 住宅ローン返済中で追加資金が必要な方 → 不動産担保ローン（第二抵当権）
- 家の所有権を手放しても良い方 → リースバック
それぞれの方法について、次の章から詳しく解説していきます。
不動産担保ローンとは？仕組み・金利・審査基準を詳しく解説
不動産担保ローンは、持ち家を担保にお金を借りる方法として最もポピュラーな選択肢です。銀行やノンバンクなど多くの金融機関が取り扱っており、資金使途が比較的自由な点が特徴となっています。ここでは、不動産担保ローンの基本的な仕組みから金利相場、審査基準まで詳しく解説していきます。
不動産担保ローンの基本的な仕組みと特徴
不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として金融機関から融資を受けるローン商品です。担保を提供することで、カードローンなどの無担保ローンと比べて低金利で大きな金額を借りることができます。
不動産担保ローンの基本的な流れは以下のとおりです。まず、金融機関に申し込みを行い、審査を受けます。審査では、借入申込者の返済能力と担保となる不動産の価値が評価されます。審査に通過すると、担保不動産に抵当権が設定され、融資が実行されます。その後は毎月、元金と利息を返済していく仕組みです。
不動産担保ローンの大きな特徴として、担保として提供する不動産は自分名義のものだけでなく、ご両親や配偶者など家族名義の不動産でも対応可能なケースがあります。ただし、この場合は不動産の所有者の同意が必要となりますので、事前に家族でしっかり話し合っておくことをおすすめいたします。
返済期間は最長30〜35年と長期に設定できるため、毎月の返済負担を抑えながら計画的に返済することができます。また、住宅ローンが残っている物件でも、条件次第で第二抵当権を設定して追加融資を受けられる場合があります。
不動産担保ローンの金利相場と借入可能額の目安
不動産担保ローンの金利は、金融機関の種類によって大きく異なります。
銀行の不動産担保ローン
- 変動金利：年1.0%〜7.5%程度
- 固定金利：年2.3%〜9.2%程度
ノンバンク（貸金業者）の不動産担保ローン
- 変動金利：年2.0%〜10.0%程度
- 固定金利：年3.0%〜15.0%程度
銀行の不動産担保ローンは金利が低い傾向にありますが、その分審査が厳しくなります。一方、ノンバンクは銀行よりも金利がやや高めですが、審査基準が柔軟で、銀行で断られた方でも融資を受けられる可能性があります。
借入可能額の目安は、担保となる不動産の評価額の60〜80%程度です。例えば、評価額3,000万円の不動産であれば、1,800万円〜2,400万円程度が借入可能額となります。ただし、住宅ローンなど既存の借入れがある場合は、その残高を差し引いた金額が上限となります。
2025年現在、金利は上昇傾向にありますので、変動金利を選択する場合は将来の金利上昇リスクも考慮して検討することが大切です。
審査で見られるポイントと通過のコツ
不動産担保ローンの審査では主に以下の項目がチェックされます。
1. 申込者の返済能力 年収や勤続年数、雇用形態などから、毎月の返済を継続できるかどうかが判断されます。一般的に、年間の返済額が年収の30〜35%以内に収まることが求められます。
2. 信用情報 過去のローンやクレジットカードの返済状況が確認されます。延滞履歴がある場合は審査に影響する可能性がありますので、ご注意ください。
3. 担保不動産の評価 土地の路線価や建物の築年数、立地条件などから担保価値が算出されます。都市部の物件や築年数が浅い物件ほど評価が高くなる傾向があります。
審査通過のコツとしては、以下の点を心がけていただくとよいでしょう。
- 他の借入れを可能な限り減らしておく
- 必要書類を不備なく揃える
- 借入希望額を担保評価額の範囲内に抑える
- 返済計画を明確に説明できるようにしておく
不動産担保ローンのメリット・デメリット
不動産担保ローンを検討される際は、メリットとデメリットの両方を理解した上で判断することが重要です。
メリット
- 無担保ローンより低金利で借りられる
- まとまった金額（数百万円〜数億円）を借りることができる
- 返済期間が長く設定でき、毎月の負担を抑えられる
- 資金使途が原則自由（事業資金、教育資金、医療費など）
- 年齢制限が緩やかな金融機関も多い
デメリット
- 返済できなくなると担保の不動産を失うリスクがある
- 審査に時間がかかる（2週間〜1ヶ月程度）
- 事務手数料、登記費用などの諸費用がかかる
- 抵当権設定の手続きが必要
特に重要な点として、返済が滞った場合は最終的に担保不動産が競売にかけられる可能性があります。住み慣れた自宅を失うことになりかねませんので、返済計画は余裕を持って立てることをおすすめいたします。
【金融機関別】おすすめの不動産担保ローン5選
不動産担保ローンは多くの金融機関で取り扱われていますが、金利や審査基準、融資スピードなどは各社で異なります。ここでは、2025年時点でおすすめの不動産担保ローンを5つご紹介いたします。
東京スター銀行「スター不動産担保ローン」
東京スター銀行の不動産担保ローンは、変動金利年1.0%〜7.25%という低金利が魅力です。2025年1月時点のキャンペーン金利では、借入金額1,000万円以上の場合、最大1.0%の金利優遇を受けることができます。
主な特徴として、住宅ローンが残っている物件でも利用可能な点が挙げられます。ご家族所有の不動産を担保にできるケースもあり、柔軟な対応が期待できます。返済期間は最長30年で、審査結果は最短4営業日で回答されます。
融資金額は100万円〜1億円の範囲で、リフォーム資金、医療・介護費用、教育費など幅広い用途に利用できます。ただし、事業性資金には対応していませんので、事業資金が必要な方は他の商品を検討する必要があります。
申込みはインターネットまたは郵送で完結でき、来店不要で手続きを進められる点も忙しい方には嬉しいポイントです。
楽天銀行「不動産担保ローン」
楽天銀行では、ネット銀行ならではの低金利と迅速な審査が特徴の不動産担保ローンを提供しています。事前審査結果は最短翌営業日に回答され、申込みから融資実行までは最短3週間程度となっています。
融資金額は最大1億円未満で、変動金利と固定金利（3年・5年・10年）から選択可能です。複数の不動産を担保にすることで、より高額な融資を受けられる場合もあります。
楽天銀行の特徴として、繰上返済手数料が無料である点が挙げられます。余裕ができたときに積極的に返済することで、総返済額を抑えることができます。また、楽天銀行の口座を持っている方は、手続きがよりスムーズに進む傾向があります。
全国対応で、地方の不動産でも担保として利用できる可能性がありますので、地方にお住まいの方にもおすすめの商品です。
新生インベストメント＆ファイナンス「不動産担保ローン」
新生インベストメント＆ファイナンスは、SBI新生銀行グループのノンバンクとして、法人・個人事業主を中心に不動産担保ローンを提供しています。変動金利は年2.95%〜5.90%で、融資金額は1,000万円から最大10億円（個人は5億円まで）と大型案件にも対応しています。
特徴的なのは、申込時・完済時の年齢上限を設けていない点です。高齢の方でも、担保となる不動産の価値とご家族の同意があれば融資を受けられる可能性があります。返済期間は最長35年で、長期の返済計画にも対応しています。
事業資金としての利用はもちろん、運転資金、設備投資資金、借り換え資金など幅広いニーズに対応しています。銀行融資を断られた方でも、不動産の担保価値を重視した審査により融資を受けられるケースがあります。
セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」
セゾンファンデックスは、クレディセゾングループの安心感と柔軟な審査が特徴のノンバンクです。変動金利は年3.15%〜4.95%、固定金利は年4.5%〜9.9%で、最短即日で仮審査の結果が出る迅速な対応が魅力です。
融資金額は100万円〜5億円で、つなぎ資金、運転資金、仕入代金、給与・ボーナス、税金支払い、設備投資など、事業に関する様々な資金ニーズに対応しています。赤字決算の会社や税金の支払いに課題がある方でも相談可能とされています。
本人や会社名義の不動産だけでなく、ご親族所有の不動産も担保として設定できるケースがあります。東証プライム上場のセゾングループが運営しているため、信頼性の面でも安心して利用できる金融機関といえるでしょう。
AGビジネスサポート「不動産担保ビジネスローン」
AGビジネスサポートは、消費者金融大手アイフルグループの事業者向け金融サービスです。審査は最短1日で回答され、融資実行は申込みから最短3日と、スピーディーな対応が最大の特徴です。
金利は年2.49%〜8.99%で、融資金額は100万円〜5億円となっています。全国の不動産に対応しており、地方を拠点とする法人や個人事業主の方でも利用可能です。返済期間は最長30年で、毎月の返済負担を抑えた計画が立てられます。
銀行融資を断られた方や、赤字決算、銀行リスケ中といった状況でも、不動産担保があれば柔軟に審査してもらえる可能性があります。製造業、建設業、不動産業、飲食業、小売業など、幅広い業種の事業者に利用されています。
リバースモーゲージとは？高齢者向けの資金調達方法を解説
リバースモーゲージは、高齢者が自宅に住み続けながら資金を調達できる方法として注目されています。不動産担保ローンとは仕組みが異なり、毎月の返済は利息のみで、元金は契約者が亡くなった際に自宅を売却して一括返済する仕組みです。
リバースモーゲージの仕組みと不動産担保ローンとの違い
住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」など、リバースモーゲージは高齢者向けの住宅ローン商品として多くの金融機関で取り扱われています。
リバースモーゲージの仕組みを簡単に説明すると、自宅を担保に融資を受け、毎月の返済は利息のみを支払います。元金は契約者が亡くなった時点で、自宅を売却することで一括返済します。つまり、通常の住宅ローンとは逆の流れになることから「リバース（逆）モーゲージ（抵当）」と呼ばれています。
不動産担保ローンとの主な違い
| 項目 | 不動産担保ローン | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 毎月の返済 | 元金＋利息 | 利息のみ |
| 元金の返済時期 | 毎月分割返済 | 契約終了時（死後）に一括 |
| 対象年齢 | 幅広い | 50歳〜80歳程度 |
| 担保評価 | 土地＋建物 | 主に土地（建物は評価されにくい） |
| 資金使途 | 比較的自由 | 商品により制限あり |
リバースモーゲージは毎月の支払いが利息のみのため、年金生活者でも負担を抑えながら資金調達ができる点が大きなメリットです。
リバースモーゲージの金利・借入可能額・対象年齢
リバースモーゲージの金利は概ね年2.5%〜4.0%程度で、多くの商品が変動金利を採用しています。2025年3月時点の短期プライムレートの上昇に伴い、金利も上昇傾向にありますので、最新の金利は各金融機関に確認することをおすすめいたします。
借入可能額は、担保となる不動産の評価額の50〜60%程度が一般的です。リバースモーゲージでは主に土地の価値が評価対象となり、建物は築年数に応じて評価が下がるケースが多くなっています。そのため、都市部の一戸建てで土地の価値が高い物件ほど、多くの金額を借りられる傾向があります。
対象年齢は商品によって異なりますが、50歳〜80歳程度の範囲で設定されていることが多いです。住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、その名の通り満60歳以上の方が対象となっています。配偶者がいる場合は、配偶者の年齢も条件に含まれることがありますので、事前に確認が必要です。
リバースモーゲージのメリット・デメリットと3つのリスク
メリットだけでなく、リスクも十分に理解した上で利用を検討することが大切です。
メリット
- 毎月の返済が利息のみで負担が少ない
- 年金収入のみでも申し込み可能
- 自宅に住み続けながら資金を得られる
- ノンリコース型なら、相続人に債務が残らない
デメリット
- 担保評価が定期的に見直され、融資限度額が下がる可能性がある
- マンションは対象外の商品が多い
- 資金使途が制限されている商品もある
- 金利上昇により利息負担が増える可能性がある
3つのリスク
- 金利上昇リスク：変動金利のため、金利が上昇すると毎月の利息支払額が増加します。
- 長生きリスク：想定より長生きした場合、融資限度額に達して借入ができなくなる可能性があります。
- 担保割れリスク：不動産価格が下落し、売却しても借入金を返済しきれない場合があります（ノンリコース型を除く）。
おすすめのリバースモーゲージ（三井住友銀行・みずほ銀行・JAバンク）
三井住友銀行「借り換え新時代」「住み替え新時代」
三井住友銀行では、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を活用したリバースモーゲージ型住宅ローンを提供しています。契約者と配偶者がともに50歳以上であれば申込可能で、一戸建て・マンションともに対象となります。
ノンリコース型を採用しており、契約者が亡くなった後に不動産を売却しても借入金額を下回った場合、不足分は相続人に請求されません。2025年10月〜2027年3月のお借入れの場合、銀行手数料0円のキャンペーンを実施しています。
みずほ銀行「みずほ リ・バース60」
みずほ銀行でも「リ・バース60」を取り扱っており、変動金利と固定金利から選択可能です。住宅の購入、建て替え、リフォーム、住み替えなど、住宅関連の資金に利用できます。
JAバンク「JAリバースモーゲージローン（頼れるわが家）」
JAバンクでは、30歳から何歳でも申込み可能なリバースモーゲージローンを提供しています。月々の支払いは利息だけで、使いみちは自由という点が特徴です。農業従事者だけでなく、一般の方も利用可能です。
リースバックとは？持ち家を売却して住み続ける方法
リースバックは、持ち家を売却した後も同じ家に住み続けられる資金調達方法です。不動産担保ローンやリバースモーゲージとは異なり、所有権が買主に移転する点が大きな特徴です。
リースバックの仕組みと不動産担保ローンとの違い
リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック」と呼ばれ、以下の2つの契約を同時に締結する仕組みです。
- 不動産売買契約：自宅をリースバック運営会社に売却する契約
- 賃貸借契約：売却後の自宅に住み続けるための賃貸借契約
つまり、自宅を売却してまとまった資金を得ながら、売却した相手と賃貸契約を結んで同じ家に住み続けることができるのです。
不動産担保ローンとの主な違い
| 項目 | 不動産担保ローン | リースバック |
|---|---|---|
| 所有権 | 本人のまま | 買主に移転 |
| 毎月の支払い | ローン返済（元金＋利息） | 家賃 |
| 固定資産税 | 本人負担 | 買主負担 |
| 資金調達額 | 評価額の60〜80% | 市場価格の70〜80% |
| 審査 | 返済能力審査あり | 審査なし（売却のため） |
リースバックは売却であるため、ローンのような返済能力審査がありません。そのため、収入が少ない方や信用情報に問題がある方でも利用しやすい方法といえます。
リースバックのメリット・デメリット
メリットとデメリットを正しく理解することが重要です。
メリット
- 売却後も住み慣れた自宅に住み続けられる
- 引っ越しや住み替えの手間がない
- まとまった資金を短期間（最短数日〜数週間）で得られる
- 固定資産税や修繕費の負担がなくなる
- 資金使途に制限がない
- 将来的に買い戻しができる契約も可能
デメリット
- 売却価格が市場価格より安くなる傾向がある（70〜80%程度）
- 毎月の家賃が発生する（一般的な賃貸より高めになることも）
- 自宅の所有権を失う
- 定期借家契約の場合、契約満了後に退去を求められる可能性がある
- リフォームや建て替えが自由にできなくなる
- 買い戻し価格は売却価格より高くなることが多い
リースバック利用時の注意点と悪徳業者の見分け方
契約前に以下の点をしっかり確認することが大切です。
契約時の確認ポイント
- 賃貸借契約の種類（普通借家契約か定期借家契約か）
- 契約期間と更新・再契約の条件
- 家賃の金額と将来的な値上げの可能性
- 買い戻し特約の有無と条件
- 退去時の条件
悪徳業者の見分け方
- 相場より著しく低い買取価格を提示する
- 契約内容の説明が不十分
- 契約を急がせる
- 会社の実態が不明確
信頼できる業者を選ぶためには、複数の会社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめいたします。また、運営会社の会社概要や実績、口コミなども確認しておくと安心です。
【状況別】あなたに最適な借入方法の選び方
持ち家を担保にお金を借りる方法は4つありますが、どの方法が最適かはご自身の状況によって異なります。ここでは、よくある状況別におすすめの方法をご紹介いたします。
住宅ローンが残っている場合の選択肢
住宅ローンが残っている物件でも、追加で資金を借りる方法はあります。
第二抵当権での不動産担保ローン
住宅ローンの残債がある物件でも、担保余力があれば第二抵当権を設定して不動産担保ローンを利用できます。担保余力とは、不動産の評価額から住宅ローンの残高を差し引いた金額のことです。
例えば、評価額3,000万円の物件で住宅ローンの残高が1,500万円の場合、担保余力は1,500万円となります。この場合、その60〜80%程度（900万円〜1,200万円）を追加で借りられる可能性があります。
ただし、第二抵当権での融資は第一抵当権（住宅ローン）より回収リスクが高いため、金利が高めに設定されることが一般的です。また、住宅ローンの借入先によっては、第二抵当権の設定に同意が必要な場合もあります。
リースバックで住宅ローンを完済
住宅ローンの残高が物件の売却価格以下であれば、リースバックで物件を売却し、その資金で住宅ローンを完済することも可能です。住宅ローンの毎月の返済から解放され、家賃支払いに切り替わります。
60歳以上・年金生活者の場合の選択肢
年金生活者の方には、以下の方法がおすすめです。
リバースモーゲージ
年金収入のみでも申し込み可能で、毎月の支払いは利息のみのため負担が少なくなります。住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、満60歳以上の方を対象としており、住宅の購入、リフォーム、住み替えなどに利用できます。
不動産担保型生活資金（公的リバースモーゲージ）
65歳以上の低所得高齢者世帯を対象とした公的制度です。金利が年3%以下と低く、月額30万円以内の範囲で生活資金を借りることができます。お住まいの地域の社会福祉協議会に相談することで利用できます。
詳細は、厚生労働省「生活福祉資金貸付制度」のページをご確認ください。
事業資金として借りたい場合の選択肢
事業資金が必要な法人・個人事業主の方には、以下の方法がおすすめです。
日本政策金融公庫でも不動産担保融資を行っていますが、民間の不動産担保ローンも選択肢として検討できます。
ノンバンクの不動産担保ローン
AGビジネスサポートやセゾンファンデックスなど、事業者向けの不動産担保ローンを提供するノンバンクがあります。銀行融資を断られた方や、赤字決算の会社でも、不動産の担保価値があれば融資を受けられる可能性があります。
審査が柔軟で、融資実行までのスピードが早い点がメリットです。ただし、銀行より金利が高めになる傾向がありますので、返済計画は慎重に立てる必要があります。
ブラックリスト（信用情報に問題あり）の場合の選択肢
過去に延滞履歴があるなど、信用情報に問題がある方でも、以下の方法で資金調達できる可能性があります。
CICやJICCなどの信用情報機関に登録された延滞情報は、一定期間（5年程度）経過すると削除されます。まずは自分の信用情報を確認し、現在の状況を把握することをおすすめいたします。
リースバック
リースバックは売却取引であるため、ローンのような信用情報の審査がありません。信用情報に問題がある方でも利用しやすい方法です。
ノンバンクの不動産担保ローン
一部のノンバンクでは、信用情報よりも担保となる不動産の価値を重視した審査を行っています。信用情報に問題があっても、不動産の担保評価が高ければ融資を受けられる可能性があります。ただし、金利は高めに設定されることが多いです。
持ち家を担保にお金を借りる手順と必要書類
持ち家を担保にお金を借りる際の一般的な流れと、必要となる書類についてご説明いたします。事前に準備しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
申込から融資実行までの流れ（5ステップ）
不動産担保ローンの一般的な流れをご紹介します。
ステップ1：相談・仮審査の申込み まずは金融機関に相談し、仮審査（事前審査）に申し込みます。仮審査では、借入希望額、返済期間、資金使途などを申告します。多くの金融機関ではインターネットや電話で申込み可能です。
ステップ2：仮審査結果の通知 仮審査の結果は、早ければ即日〜数日で通知されます。仮審査に通過すると、本審査に必要な書類の案内があります。
ステップ3：本審査の申込み・必要書類の提出 本審査では、収入証明書や不動産関連書類など、詳細な書類を提出します。金融機関の担当者が担保不動産の現地調査を行うこともあります。
ステップ4：本審査結果の通知・契約 本審査の結果通知は、申込みから2週間〜1ヶ月程度かかることが一般的です。審査に通過すると、融資条件（金利、融資額、返済期間など）が提示され、契約手続きに進みます。
ステップ5：抵当権設定・融資実行 司法書士による抵当権設定登記が行われた後、融資が実行されます。融資金は指定の銀行口座に振り込まれます。
全体の所要期間は、仮審査から融資実行まで2週間〜1ヶ月半程度が目安です。ノンバンクの場合はより短期間で融資を受けられるケースもあります。
必要書類一覧と準備のポイント
主な必要書類を以下にまとめました。
本人確認書類
- 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど
収入証明書類
- 源泉徴収票（給与所得者）
- 確定申告書（自営業者・法人）
- 課税証明書
不動産関連書類
- 登記事項証明書（登記簿謄本）…法務局で取得
- 公図、地積測量図、建物図面…法務局で取得
- 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書
- 住宅ローンの返済予定表（残債がある場合）
その他
- 住民票
- 印鑑証明書
- 実印
書類の準備には時間がかかるものもありますので、早めに取り寄せておくことをおすすめいたします。特に、登記事項証明書や公図などは法務局での取得が必要です。オンラインで請求することも可能ですので、お時間のない方はぜひご活用ください。
審査に通りやすくなる5つのコツ
審査に通りやすくなるコツをご紹介します。
1. 他の借入れを整理する カードローンやクレジットカードのリボ払いなど、他の借入れがある場合は、可能な範囲で返済しておくことで返済比率が改善されます。
2. 借入希望額を適切に設定する 担保評価額の範囲内で、無理のない金額を設定しましょう。必要以上の金額を希望すると、審査に通りにくくなることがあります。
3. 必要書類を不備なく揃える 書類の不備があると審査が遅れたり、印象が悪くなったりする可能性があります。提出前に内容をしっかり確認しましょう。
4. 資金使途を明確にする 何のために資金が必要なのかを明確に説明できるようにしておきましょう。事業資金の場合は、事業計画書があるとより説得力が増します。
5. 複数の金融機関に相談する 審査基準は金融機関によって異なります。一社で断られても、別の金融機関では審査に通る可能性があります。
持ち家を担保にお金を借りる際の5つの注意点とリスク
持ち家を担保にお金を借りることには多くのメリットがありますが、リスクも存在します。後悔しないためにも、以下の注意点をしっかり把握しておきましょう。
返済できなくなると家を失うリスク
不動産担保ローンの返済が滞った場合、最終的には担保となっている自宅が競売にかけられ、失ってしまうリスクがあります。
競売になると、市場価格の6〜7割程度の金額で売却されることが多く、売却後も借入金が残る可能性があります。住み慣れた自宅を失うだけでなく、残債の返済も続くことになりかねません。
対策
- 返済計画は収入の範囲内で無理のないものにする
- 万が一の収入減少に備えて、返済額に余裕を持たせる
- 返済が厳しくなったら早めに金融機関に相談する
金利上昇リスク（変動金利の場合）
変動金利を選択した場合、将来的に金利が上昇すると返済額が増加するリスクがあります。
2025年現在、日本では金利上昇局面に入っており、今後も金利が上がる可能性があります。長期の返済を予定している場合は、金利上昇による返済額の変化をシミュレーションしておくことをおすすめいたします。
対策
- 固定金利を選択する（金利は高めだが返済額が安定）
- 変動金利の場合は、金利上昇分を見込んだ返済計画を立てる
- 繰上返済で元金を減らしておく
諸費用（手数料・保証料・登記費用）の負担
法務局で行う抵当権設定登記には登録免許税がかかります。不動産担保ローンを利用する際には、以下のような諸費用が発生します。
- 事務手数料：融資額の1〜3%程度
- 抵当権設定登記費用：融資額の0.4%（登録免許税）＋司法書士報酬
- 不動産鑑定費用：数万円〜数十万円
- 印紙税：契約金額に応じて200円〜数万円
- 保証料：金融機関による（金利に含まれる場合もあり）
例えば、1,000万円を借りる場合、諸費用だけで30万円〜50万円程度かかることもあります。実際に手元に残る金額は、融資額から諸費用を差し引いた金額になりますので、あらかじめ計算しておきましょう。
家族の同意と相続時のトラブル
持ち家を担保にお金を借りる場合、家族の理解と同意が重要です。
家族の同意が必要なケース
- 配偶者と共有名義の不動産を担保にする場合
- 配偶者が連帯保証人になる場合
- リバースモーゲージで推定相続人の同意が必要な場合
相続時のトラブルを避けるためにも、事前に家族と話し合い、借入れの目的や返済計画について共有しておくことが大切です。特にリバースモーゲージの場合、相続財産である自宅が売却されることになりますので、相続人となるお子さんなどには事前に説明しておきましょう。
よくある質問
持ち家を担保にお金を借りることについて、よくいただく質問にお答えします。
Q1. 持ち家を担保にいくらまで借りられますか？
A: 担保となる不動産の評価額の60〜80%程度が目安です。
例えば、評価額3,000万円の不動産であれば、1,800万円〜2,400万円程度が借入可能額となります。ただし、住宅ローンなど既存の借入れがある場合は、その残高を差し引いた金額が上限となります。
評価額は、土地の路線価や建物の築年数、立地条件などによって算出されます。金融機関によって評価方法が異なるため、同じ物件でも借入可能額に差が出ることがあります。
Q2. 住宅ローンが残っていても借りられますか？
A: はい、条件次第で借りることができます。
住宅ローンの残高と不動産の評価額の差（担保余力）があれば、第二抵当権を設定して追加融資を受けられる可能性があります。ただし、第二抵当権は回収リスクが高いため、金利は高めに設定されることが多いです。
また、住宅ローンの借入先によっては、第二抵当権の設定に同意が必要な場合もありますので、事前に確認が必要です。
Q3. 審査にどのくらい時間がかかりますか？
A: 一般的に、仮審査から融資実行まで2週間〜1ヶ月半程度かかります。
銀行の不動産担保ローンの場合、仮審査結果は数日〜1週間程度、本審査結果は2〜3週間程度かかることが多いです。ノンバンクの場合はより早く、最短数日〜2週間程度で融資を受けられるケースもあります。
審査期間を短縮するためには、必要書類を不備なく揃えておくことが重要です。
Q4. 70歳以上でも借りられますか？
A: 金融機関によっては借りることができます。
不動産担保ローンの年齢制限は金融機関によって異なります。一般的な銀行では完済時年齢に制限がある場合が多いですが、ノンバンクの中には年齢制限を設けていないところもあります。
また、リバースモーゲージは高齢者向けの商品ですので、70歳以上でも利用可能です。公的制度である不動産担保型生活資金も65歳以上の高齢者世帯が対象となっています。
Q5. 共有名義の家でも担保にできますか？
A: 共有者全員の同意があれば担保にできます。
配偶者やご親族と共有名義になっている不動産を担保にする場合は、共有者全員の同意と印鑑証明書が必要です。共有者が連帯保証人になることを求められる場合もあります。
共有者の同意が得られない場合は、担保として設定することができませんので、事前に話し合っておくことが大切です。
Q6. 返済できなくなったらどうなりますか？
A: 最終的には担保不動産が競売にかけられる可能性があります。
返済が滞ると、まず金融機関から督促があります。それでも返済ができない状態が続くと、担保不動産が競売にかけられ、売却代金で借入金が返済されます。売却代金で借入金を返しきれない場合は、残債の返済義務が残ります。
返済が厳しくなったら、早めに金融機関に相談することが重要です。返済条件の見直し（リスケジュール）などの対応をしてもらえる可能性があります。
まとめ：持ち家を担保にお金を借りる最適な方法の選び方
持ち家を担保にお金を借りる方法は、不動産担保ローン、リバースモーゲージ、リースバック、不動産担保型生活資金の4つがあります。それぞれ特徴が異なりますので、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
今日中にまとまった資金が必要な方 → 不動産担保ローン（ノンバンク）またはリースバック
- ノンバンクの不動産担保ローンは最短数日〜2週間で融資可能
- リースバックは最短数日で売却代金を受け取れる
老後の生活資金を確保したい高齢者の方 → リバースモーゲージまたは不動産担保型生活資金
- 毎月の支払いは利息のみで負担が少ない
- 年金収入のみでも利用可能
数日待てる・低金利を重視する方 → 銀行の不動産担保ローン
- 金利は年1.0%〜7.5%程度と低め
- 審査は2週間〜1ヶ月程度かかる
持ち家を担保にお金を借りる際の3つのポイント
- 返済計画は余裕を持って立てる 返済できなくなると自宅を失うリスクがあります。収入の範囲内で無理のない返済計画を立てましょう。
- 複数の金融機関を比較検討する 金利や審査基準は金融機関によって異なります。必ず複数社から見積もりを取り、比較検討することをおすすめいたします。
- 家族としっかり話し合う 特に相続に影響する可能性がありますので、事前に家族の理解と同意を得ておくことが大切です。
持ち家という大切な資産を活用することで、必要な資金を調達することができます。ただし、リスクもありますので、十分に検討した上でご判断いただければと思います。ご不明な点があれば、各金融機関の相談窓口や、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することもおすすめいたします。
