「土地の権利書を使ってお金を借りたいけど、どうすればいいの？」
「権利書を担保にしたローンって、どこで申し込めるの？」
このような疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。結論からお伝えすると、土地の権利書を担保にした「不動産担保ローン」を利用することで、まとまった資金を低金利で借りることが可能です。銀行やノンバンクなど、さまざまな金融機関で取り扱いがあり、ご自身の状況に合わせた借入先を選ぶことができます。
本記事では、以下の情報を詳しく解説していきます。
- 土地の権利書でお金を借りる具体的な方法と仕組み
- 銀行・ノンバンク別おすすめの借入先10選と金利比較
- 申込みから融資実行までの手続きの流れと必要書類
- 権利書を紛失した場合の対処法とメリット・デメリット
土地という大切な資産を活用して資金調達をお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。
【結論】土地の権利書でお金を借りられる不動産担保ローン比較表
土地の権利書を担保にしてお金を借りる場合、主に「銀行系」と「ノンバンク系」の不動産担保ローンから選ぶことになります。
以下の比較表では、2025年1月時点での主要な不動産担保ローンの金利や融資条件をまとめましたので、ご自身に合った借入先を見つける参考にしてください。
| サービス名 | 種類 | 金利（年率） | 融資額 | 融資期間 | 審査期間 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京スター銀行 | 銀行 | 1.0%～9.2% | 100万円～1億円 | 最長30年 | 最短4日 | 低金利で家族名義の不動産も担保可能 |
| 楽天銀行 | 銀行 | 2.65%～9.44% | 100万円～1億円 | 最長25年 | 約2週間 | ネット銀行ならではの手続きの簡便さ |
| 関西みらい銀行 | 銀行 | 2.0%～9.8% | 100万円～1億円 | 最長25年 | 約1週間 | 関西エリアに強み |
| セゾンファンデックス | ノンバンク | 3.15%～9.9% | 100万円～5億円 | 最長30年 | 最短即日 | 審査が柔軟で赤字決算でも相談可 |
| AGビジネスサポート | ノンバンク | 2.49%～8.99% | 100万円～5億円 | 最長30年 | 最短3日 | 全国対応で柔軟な審査 |
| 新生インベストメント&ファイナンス | ノンバンク | 2.95%～5.9% | 1,000万円～10億円 | 最長35年 | 約1週間 | SBI新生銀行グループの安心感 |
| アサックス | ノンバンク | 1.95%～7.8% | 300万円～10億円以上 | 最長30年 | 最短3日 | 固定金利で返済計画が立てやすい |
| 日宝 | ノンバンク | 4.0%～9.9% | 50万円～5億円 | 最長30年 | 最短即日 | 少額から対応可能 |
※金利・条件は2025年1月時点の情報です。最新情報は各社公式サイトでご確認ください。
選び方のポイント3つ
1. 金利の低さを重視するなら銀行系
銀行系の不動産担保ローンは、金利が年1%台からと低めに設定されているのが特徴です。ただし、審査基準が厳しく、融資までに2週間〜1ヶ月程度かかることもあります。時間に余裕があり、少しでも利息を抑えたい方におすすめです。
2. スピード重視・審査に不安がある方はノンバンク系
ノンバンク系は銀行と比べて金利がやや高めですが、独自の審査基準で柔軟に対応してくれるのが強みです。赤字決算の法人や、他社で審査に落ちた方でも融資を受けられる可能性があります。最短即日〜3日程度で融資が実行されることも多く、急ぎの資金調達に向いています。
3. 融資額と返済期間のバランスを確認
借入額が大きくなるほど、返済期間も長く設定できる傾向があります。月々の返済負担を軽くしたい場合は、返済期間を長めに設定できる金融機関を選びましょう。ただし、返済期間が長くなるほど総返済額は増えますので、シミュレーションを行ってから判断することが大切です。
そもそも「土地の権利書」とは？担保にできる仕組みを解説
土地の権利書を担保にお金を借りる前に、まずは「権利書」とは何なのか、そしてどのような仕組みで担保になるのかを理解しておきましょう。
土地の権利書（登記済権利証）とは何か
土地の権利書とは、正式には「登記済権利証」または「登記識別情報」と呼ばれる書類のことです。これは不動産の所有権を取得した際に法務局から交付されるもので、その不動産の正当な所有者であることを証明する重要な書類です。
登記済権利証は、平成17年（2005年）の不動産登記法改正以前に発行されていたもので、登記申請書や売渡証書などの書類に法務局が赤い「登記済」の印を押印したものです。この赤い印には受付年月日と受付番号が記載されており、登記簿謄本（登記事項証明書）と照合することで所有者であることを確認できます。
権利書は一般的に、司法書士事務所が作成した表紙で綴じられており、「登記済証書」「権利証」などと記載されていることが多いです。サイズはB5判程度で、中の用紙は和紙でできているものもあります。不動産を購入した際や相続で取得した際に一度だけ発行されるもので、再発行はできません。
このため、権利書は非常に重要な書類として、金庫などに大切に保管している方が多いのではないでしょうか。不動産の売却や担保設定の際には必ず必要となりますので、紛失しないよう厳重に管理することが求められます。
登記済権利証と登記識別情報の違い
e-Gov法令検索で確認できる不動産登記法の改正により、平成17年3月7日以降は「登記済権利証」に代わって「登記識別情報」が発行されるようになりました。どちらも不動産の所有者であることを証明する書類ですが、その形式や取り扱い方法に違いがあります。
登記済権利証の特徴
- 平成17年3月7日より前に発行
- 書面（紙）そのものが権利を証明
- 法務局の赤い「登記済」印が押されている
- 紛失すると再発行不可
登記識別情報の特徴
- 平成17年3月7日以降に発行
- 12桁の英数字（パスワード）で権利を証明
- 目隠しシールまたは袋とじで保護されている
- 紛失しても12桁の番号を覚えていれば問題なし
- 紛失・盗難時は失効手続きが可能
登記識別情報は、キャッシュカードの暗証番号のようなものとお考えください。12桁の英数字が記載された部分は目隠しシールや袋とじで隠されており、他人に見られないよう厳重に管理する必要があります。この12桁の番号を知られてしまうと、悪用されるリスクがありますので、登記済権利証と同様に大切に保管しましょう。
なお、登記済権利証を持っている方が、新しい登記識別情報に切り替えることはできません。現在お持ちの登記済権利証は引き続き有効ですので、そのまま大切に保管してください。
権利書を担保にお金を借りる仕組み（抵当権設定）
土地の権利書を担保にお金を借りるとは、具体的にはどのような仕組みなのでしょうか。日本司法書士会連合会によると、不動産を担保にした融資では「抵当権」という権利を設定することになります。
抵当権とは、借入金の返済が滞った場合に、金融機関が担保として設定した不動産を競売にかけて債権を回収できる権利のことです。つまり、土地の権利書を担保にしてお金を借りるということは、その土地に抵当権を設定することを意味します。
抵当権設定の流れは以下のとおりです。
- 金融機関に不動産担保ローンを申し込む
- 金融機関が土地の評価額を査定する
- 審査に通過したら、契約手続きを行う
- 司法書士が法務局に抵当権設定登記を申請する
- 登記が完了し、融資が実行される
抵当権が設定されても、土地の所有権は借主のままです。そのため、土地に住み続けたり、土地を利用したりすることに制限はありません。ただし、返済ができなくなった場合は、金融機関によって土地が競売にかけられる可能性があることを理解しておく必要があります。
また、抵当権設定登記には登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。これらの諸費用については、後ほど詳しく解説いたします。
土地の権利書でお金を借りる4つの方法
土地の権利書を活用してお金を借りる方法は、主に4つあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解した上で、ご自身の目的や状況に合った方法を選びましょう。
方法①：不動産担保ローン（最も一般的）
金融庁に登録された銀行やノンバンクが提供する不動産担保ローンは、土地の権利書を担保にお金を借りる最も一般的な方法です。資金使途が自由なものが多く、事業資金や生活資金、教育費、医療費、他社ローンの借り換えなど、さまざまな目的に利用できます。
不動産担保ローンの特徴は以下のとおりです。
- 金利：年1%〜15%程度（金融機関により異なる）
- 融資額：100万円〜10億円程度
- 融資期間：最長25年〜35年
- 資金使途：原則自由（事業性資金除くものもあり）
銀行系は金利が低い反面、審査が厳しく時間がかかります。一方、ノンバンク系は金利がやや高めですが、審査が柔軟でスピーディーな対応が期待できます。急ぎの資金調達や、銀行で審査に落ちてしまった方はノンバンク系を検討してみてください。
不動産担保ローンは、担保となる不動産の評価額の60%〜80%程度まで借り入れることができるのが一般的です。例えば、評価額3,000万円の土地であれば、1,800万円〜2,400万円程度の融資を受けられる可能性があります。
方法②：リバースモーゲージ（高齢者向け）
住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」をはじめとするリバースモーゲージは、主に60歳以上の高齢者を対象とした不動産担保ローンです。自宅を担保にして融資を受け、毎月の返済は利息のみで、元金は借主が亡くなった後に自宅を売却して返済する仕組みです。
リバースモーゲージの特徴は以下のとおりです。
- 対象年齢：おおむね55歳〜60歳以上
- 毎月の返済：利息のみ（元金は死亡後に一括返済）
- 担保物件：自宅（居住用不動産）
- 資金使途：老後資金、リフォーム費用など
年金収入のみの高齢者でも利用しやすく、毎月の返済負担が軽いのが大きなメリットです。ただし、長生きした場合に融資限度額に達してしまうリスクや、不動産価格が下落した場合のリスクもありますので、慎重に検討する必要があります。
また、推定相続人（将来相続する予定の家族）の同意が必要な場合が多いため、事前に家族と話し合っておくことが大切です。
方法③：ビジネスローン（事業者向け）
事業資金の調達を目的とする場合は、事業者向けの不動産担保ローン（ビジネスローン）を利用することができます。
ビジネスローンの特徴は以下のとおりです。
- 対象者：法人、個人事業主
- 資金使途：運転資金、設備投資、つなぎ資金など
- 金利：年2%〜15%程度
- 融資額：100万円〜10億円程度
個人向けの不動産担保ローンと比べて、事業計画書や決算書の提出が求められることが多いです。また、法人の場合は代表者の連帯保証が必要になるケースもあります。
銀行融資を断られた事業者でも、ノンバンクの不動産担保ビジネスローンであれば、不動産の担保価値を重視した審査で融資を受けられる可能性があります。赤字決算やリスケ中でも相談できる金融機関もありますので、諦めずに複数の金融機関に相談してみてください。
方法④：住宅ローン（住宅購入時のみ）
住宅を購入する際に利用する住宅ローンも、不動産を担保にした融資の一種です。購入する住宅や土地に抵当権を設定し、その担保価値に基づいて融資を受けます。
住宅ローンの特徴は以下のとおりです。
- 資金使途：住宅の購入・建築・リフォームに限定
- 金利：年0.3%〜2%程度（変動金利の場合）
- 融資期間：最長35年〜50年
- 審査：収入や勤続年数など、個人の返済能力を重視
住宅ローンは不動産担保ローンの中でも最も金利が低いのが特徴ですが、資金使途が住宅関連に限定されています。すでに住宅ローンを返済中の方が、追加で資金を借りたい場合は、不動産担保ローンやリバースモーゲージを検討することになります。
なお、住宅ローンが残っている不動産でも、第二順位の抵当権を設定することで不動産担保ローンを利用できる場合があります。詳しくは後ほどのFAQで解説いたします。
土地の権利書でお金を借りられるおすすめの借入先10選
ここからは、土地の権利書を担保にお金を借りられる具体的な金融機関をご紹介します。銀行系とノンバンク系に分けて、それぞれの特徴や金利、融資条件を詳しく解説していきます。
【銀行系】低金利で借りたい方向け5選
銀行系の不動産担保ローンは、金利の低さが最大の魅力です。審査は厳しめですが、安定した収入があり、信用情報に問題のない方であれば、有利な条件で借り入れることができます。
東京スター銀行 不動産担保ローン
東京スター銀行の不動産担保ローンは、変動金利年1.0%〜7.25%、固定金利年2.3%〜9.2%と、業界でもトップクラスの低金利が魅力です。融資額は100万円〜1億円、返済期間は最長30年と、ゆとりある返済計画を立てることができます。
特筆すべきは、家族（配偶者、両親、子など）名義の不動産も担保として提供できる点です。ご自身の不動産だけでは担保価値が不足する場合でも、家族の協力を得られれば融資を受けられる可能性があります。
また、住宅ローンが残っている不動産でも、第二抵当権を設定することで担保として活用できます。他社の不動産担保ローンからの借り換えや、複数のカードローンのおまとめにも対応しており、返済負担を軽減したい方にもおすすめです。
審査結果は最短4日で回答があり、融資実行までは2週間程度が目安です。インターネットや郵送での契約も可能で、来店不要で手続きを完了できるのも便利なポイントです。
楽天銀行 不動産担保ローン
楽天銀行の不動産担保ローンは、ネット銀行ならではの手軽さと、全国どこからでも申し込める利便性が特徴です。金利は変動金利で年2.65%〜9.44%、融資額は100万円〜1億円未満、返済期間は最長25年です。
事前審査結果は最短翌営業日に回答があり、スピーディーな対応が期待できます。資金使途は原則自由で、リフォーム費用や教育費、医療費、他社ローンの借り換えなど、さまざまな目的に利用できます。
楽天銀行の強みは、家族名義の不動産も担保提供可能な点と、繰上返済手数料が無料な点です。余裕があるときに繰上返済を行い、総返済額を減らすことができます。
ただし、事業性資金への利用は不可となっていますので、事業者の方は他の金融機関を検討してください。
住信SBIネット銀行 不動産担保ローン
住信SBIネット銀行の不動産担保ローンは、変動金利年2.95%〜8.9%と低金利で、最大1億円まで借り入れることができます。返済期間は最長25年で、元利均等返済方式を採用しています。
ネット銀行ならではの低コスト運営により、手数料も比較的抑えられているのが特徴です。申込みから契約までオンラインで完結でき、忙しい方でも手続きしやすい環境が整っています。
審査では、担保不動産の評価額だけでなく、申込者の収入や返済能力も重視されます。安定した収入があり、信用情報に問題のない方であれば、有利な条件で融資を受けられる可能性が高いです。
関西みらい銀行 不動産担保ローン
関西みらい銀行は、関西エリアを中心に不動産担保ローンを提供しています。金利は年2.0%〜9.8%で、融資額は100万円〜1億円、返済期間は最長25年です。
地域密着型の銀行ならではの強みとして、地元の不動産事情に精通したスタッフが対応してくれる点が挙げられます。担保となる不動産の評価においても、地域特性を考慮した適正な査定が期待できます。
関西エリアに不動産をお持ちの方や、対面での相談を重視する方におすすめの金融機関です。
りそな銀行 フリーローン（有担保型）
りそな銀行では、不動産を担保にしたフリーローン（有担保型）を提供しています。金利は年2.775%〜9.9%で、融資額は100万円〜1億円、返済期間は最長25年です。
りそなグループならではの信頼性と、全国に展開する店舗網が強みです。対面での相談を希望する方や、メガバンクの安心感を重視する方に向いています。
資金使途は原則自由ですが、事業性資金には利用できませんのでご注意ください。住宅ローンとの併用も可能で、住宅ローン返済中の方でも追加融資を受けられる場合があります。
【ノンバンク系】審査に通りやすい方向け5選
ノンバンク系の不動産担保ローンは、銀行と比べて審査が柔軟で、スピーディーな対応が期待できます。銀行で審査に落ちてしまった方や、急ぎで資金が必要な方におすすめです。
AGビジネスサポート（アイフルグループ）
AGビジネスサポートは、消費者金融大手のアイフルグループが運営する不動産担保ローン会社です。金利は年2.49%〜8.99%と、ノンバンクの中では比較的低金利で、最大5億円まで借り入れることができます。
最大の特徴は、柔軟な審査と最短3日での融資実行です。銀行融資を断られた方や、赤字決算の法人、リスケ中の事業者でも、不動産の担保価値を重視した審査で融資を受けられる可能性があります。
全国の不動産に対応しており、地方に不動産をお持ちの方でも利用可能です。返済期間は最長30年と長めに設定できるため、月々の返済負担を抑えたい方にも向いています。
法人・個人事業主だけでなく、個人の方も利用できますので、まずは気軽に相談してみてください。
セゾンファンデックス
セゾンファンデックスは、クレジットカード大手のクレディセゾングループが運営する不動産担保ローン会社です。金利は変動金利年3.15%〜4.95%、固定金利年4.5%〜9.9%で、最大5億円まで借り入れることができます。
大手グループならではの安心感と、最短即日の仮審査が魅力です。赤字決算の法人や、銀行融資を断られた事業者でも、不動産の担保力を重視した審査で対応してくれます。
変動金利と固定金利の2タイプから選べるため、金利の動向を見ながら自分に合った金利タイプを選択できます。2025年現在、金利上昇傾向にあることを考えると、固定金利を選ぶのも一つの選択肢です。
新生インベストメント&ファイナンス
新生インベストメント&ファイナンスは、SBI新生銀行グループが運営する不動産担保ローン会社です。金利は変動金利年2.95%〜5.9%と、ノンバンクの中ではトップクラスの低金利を実現しています。
融資額は1,000万円〜10億円（個人は最大5億円）と高額融資にも対応しており、返済期間は最長35年と業界最長水準です。大規模な資金調達を検討している方や、長期の返済計画を希望する方におすすめです。
申込時・完済時の年齢上限を設けていないため、高齢の方でも利用しやすいのが特徴です。専属の担当者がつき、申込みから融資実行までサポートしてくれますので、不動産担保ローンが初めての方でも安心です。
アサックス
アサックスは、不動産担保ローン専業の会社としては唯一の上場企業です。金利は固定金利年1.95%〜7.8%と、銀行並みの低金利を実現しています。
最大の特徴は、固定金利で提供している点です。変動金利のように金利上昇リスクを心配する必要がなく、借入時点で完済までの返済計画を確定できます。金利変動リスクを避けたい方や、長期の借入を検討している方に最適です。
融資額は300万円〜10億円以上で、返済期間は最長30年です。最短3日での融資実行も可能で、スピーディーな対応が期待できます。
日宝
日宝は、50万円という少額から対応している不動産担保ローン会社です。金利は年4.0%〜9.9%で、最大5億円まで借り入れることができます。
少額の資金調達を希望する方や、まとまった資金は必要ないけれど手元に余裕が欲しい方におすすめです。最短即日での融資実行も可能で、急ぎの資金需要にも対応しています。
全国の不動産に対応しており、地方の不動産でも担保として活用できます。創業40年以上の実績があり、豊富な経験を活かしたアドバイスが期待できます。
土地の権利書でお金を借りる際の必要書類一覧
不動産担保ローンを申し込む際には、さまざまな書類の提出が求められます。事前に必要書類を把握し、準備しておくことで、スムーズに審査を進めることができます。ここでは、一般的に必要となる書類をカテゴリ別にご紹介します。
本人確認に必要な書類
内閣府が所管する犯罪収益移転防止法により、金融機関はローンを提供する際に本人確認を行うことが義務付けられています。以下の書類から、いずれかを提出する必要があります。
本人確認書類（いずれか1点〜2点）
- 運転免許証（両面コピー）
- マイナンバーカード（表面のみ）
- パスポート（顔写真ページと所持人記入欄）
- 健康保険証（住所記載のあるもの）
- 住民基本台帳カード（顔写真付き）
- 在留カード・特別永住者証明書
顔写真付きの本人確認書類が1点あれば足りる場合が多いですが、顔写真がない書類の場合は2点必要になることがあります。また、現住所と本人確認書類の住所が異なる場合は、公共料金の領収書や住民票など、現住所を確認できる書類の追加提出を求められることがあります。
印鑑登録証明書
契約時には実印の押印が必要となるため、印鑑登録証明書の提出も求められます。発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。
不動産関連の書類（権利書・登記簿謄本など）
担保となる不動産に関する書類は、審査において最も重要な書類の一つです。
必須の書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：発行から3ヶ月以内
- 公図（地図証明書）
- 地積測量図（ある場合）
- 建物図面（建物がある場合）
登記事項証明書は、法務局の窓口で取得するほか、オンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも請求できます。オンラインで請求すると手数料が安く、郵送で届けてもらうこともできますので、時間に余裕がある方はオンライン請求がおすすめです。
追加で求められることがある書類
- 固定資産税評価証明書（または課税明細書）
- 固定資産税納税証明書
- 住宅地図（物件の所在がわかるもの）
- 担保物件の写真
固定資産税評価証明書は、不動産の評価額を確認するために使用されます。市区町村の税務課で取得できますので、事前に準備しておくとよいでしょう。
収入・返済能力を証明する書類
国税庁の所得証明に関する書類など、収入や返済能力を証明する書類も必要です。申込者の属性（会社員、自営業、年金受給者など）によって必要書類が異なります。
会社員・公務員の場合
- 源泉徴収票（直近1年分）
- 住民税課税証明書または納税証明書
- 給与明細書（直近3ヶ月分程度）
自営業・フリーランスの場合
- 確定申告書（直近2〜3年分）の控え
- 納税証明書（その1、その2）
- 青色申告決算書または収支内訳書
年金受給者の場合
- 年金振込通知書または年金証書
- 年金受給額がわかる書類
収入証明書類は、返済能力の審査に使用されます。安定した収入があることを示せると、審査に通りやすくなりますので、複数年分の書類を準備しておくことをおすすめします。
法人・個人事業主が追加で必要な書類
事業者向けの不動産担保ローンを利用する場合は、日本政策金融公庫の融資で求められるような事業関連の書類も必要になります。
法人の場合
- 商業登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
- 決算書（直近2〜3期分）
- 法人税の納税証明書
- 事業計画書（新規事業や設備投資の場合）
- 代表者の本人確認書類
- 代表者の印鑑証明書
個人事業主の場合
- 確定申告書（直近2〜3年分）の控え
- 開業届の写し
- 事業の概要がわかる資料
- 納税証明書
法人の場合は、代表者個人の連帯保証が求められることが多いため、代表者の本人確認書類や印鑑証明書も必要になります。また、決算が赤字の場合でも、事業計画書で将来の収益見通しを示すことで融資を受けられる可能性がありますので、丁寧に作成しましょう。
【ステップ解説】土地の権利書でお金を借りる手続きの流れ
不動産担保ローンの申込みから融資実行までの流れを、5つのステップに分けて詳しく解説します。事前に流れを把握しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
STEP1：事前相談・仮審査の申込み
まずは、希望する金融機関に事前相談または仮審査の申込みを行います。
事前相談でのポイント
事前相談では、以下の情報を伝えることで、融資の可否や概算の融資額、金利などの目安を教えてもらえます。
- 借入希望額と資金使途
- 担保予定の不動産の概要（所在地、面積、評価額など）
- 現在の収入状況
- 他社借入の有無と残高
多くの金融機関では、電話やWebからの相談・申込みに対応しています。複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することをおすすめします。
仮審査の申込み
仮審査では、簡易的な審査を行い、融資の可否や概算の条件を通知してもらえます。仮審査に必要な書類は少なく、本人確認書類と担保物件の概要がわかる資料程度で済む場合が多いです。
仮審査の結果は、早ければ即日〜翌営業日、遅くとも1週間程度で通知されます。仮審査に通過したら、本申込みに進みます。
STEP2：必要書類の準備・提出
仮審査に通過したら、本審査に必要な書類を準備して提出します。法務局では、登記事項証明書のオンライン請求も可能ですので、効率的に書類を集めましょう。
書類準備のポイント
- 登記事項証明書や住民票などは、発行から3ヶ月以内のものを用意
- 確定申告書などのコピーは、原本と相違ないことを確認
- 書類に不備があると審査が遅れるため、事前に金融機関に確認
書類の発行には手数料がかかりますので、複数の金融機関に申し込む場合は、必要部数を確認してから取得しましょう。
STEP3：不動産の現地調査・査定
提出書類に基づいて、金融機関が担保不動産の評価を行います。不動産の評価は書類審査に加えて、現地調査が行われることが一般的です。
現地調査の内容
現地調査では、以下のような点がチェックされます。
- 不動産の所在地と現況の確認
- 建物の状態（築年数、劣化状況など）
- 接道状況や周辺環境
- 賃貸物件の場合は入居状況
現地調査は金融機関の担当者または外部の調査会社が行います。立ち会いが必要な場合もありますので、日程調整に協力しましょう。
不動産の評価方法
金融機関は、以下のような方法で不動産の評価額を算出します。
- 路線価（相続税路線価）に基づく評価
- 固定資産税評価額に基づく評価
- 取引事例比較法（類似物件の取引価格との比較）
- 収益還元法（賃貸収入に基づく評価）
一般的に、評価額の60%〜80%程度が融資限度額となります。この割合を「担保掛目」と呼びます。
STEP4：本審査・契約手続き
不動産の評価が完了したら、本審査が行われます。
本審査でのチェックポイント
- 申込者の信用情報（過去の延滞履歴など）
- 返済能力（収入と借入のバランス）
- 担保不動産の評価額と融資希望額の妥当性
- 資金使途の確認
本審査には1週間〜2週間程度かかるのが一般的です。審査の結果、融資条件（金利、融資額、返済期間など）が確定します。
契約手続き
審査に通過したら、契約手続きに進みます。契約書類には以下のようなものがあります。
- 金銭消費貸借契約書
- 抵当権設定契約書
- 保証委託契約書（保証人が必要な場合）
契約書の内容をよく確認し、不明な点は担当者に質問しましょう。特に、金利タイプ（固定・変動）、返済方法、繰上返済手数料などは重要なポイントです。
STEP5：抵当権設定登記・融資実行
契約が完了したら、担保不動産に抵当権を設定し、融資が実行されます。
抵当権設定登記の流れ
- 司法書士が必要書類を確認
- 法務局に抵当権設定登記を申請
- 登記完了（申請から1週間程度）
- 登記完了証と登記識別情報通知を受領
抵当権設定登記には、以下の費用がかかります。
- 登録免許税：融資額の0.4%（例：1,000万円の融資なら4万円）
- 司法書士報酬：3万円〜10万円程度
融資実行
抵当権設定登記が完了（または同日処理）したら、指定の口座に融資金が振り込まれます。振込日は契約時に確定しますので、資金が必要なタイミングに合わせて調整しましょう。
融資実行後は、契約で定められた返済方法（毎月の口座引落など）で返済を行っていきます。返済が遅れると遅延損害金が発生したり、最悪の場合は担保不動産が競売にかけられたりする可能性がありますので、計画的な返済を心がけてください。
土地の権利書を紛失した場合の対処法
土地の権利書を紛失してしまった場合でも、不動産担保ローンを利用することは可能です。ただし、通常の手続きとは異なる対応が必要になります。ここでは、権利書を紛失した場合の対処法を詳しく解説します。
権利書は再発行できない理由
登記済権利証も登記識別情報も、一度紛失すると再発行することはできません。これは、権利書が「登記申請時に一度だけ発行されるもの」であり、再発行を認めてしまうと悪用のリスクが高まるためです。
ただし、権利書を紛失しても、不動産の所有権が失われることはありません。所有権は法務局の登記簿に記録されており、権利書はあくまで「本人確認の手段」の一つに過ぎないためです。
権利書がなくても、以下で紹介する代替手段を利用することで、抵当権設定登記などの登記手続きを行うことができます。
対処法①：司法書士による本人確認情報の作成
最も一般的な代替手段は、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう方法です。
本人確認情報とは、司法書士が本人と面談し、本人であることを確認した上で作成する書類です。運転免許証などの本人確認書類に加え、不動産の取得経緯や固定資産税の納付状況などを聴取し、総合的に本人であることを確認します。
本人確認情報のメリット
- 即日〜数日で手続きが完了
- 不動産の売却など、急ぎの取引にも対応可能
- 最も確実で一般的な方法
本人確認情報のデメリット
- 司法書士への報酬が必要（5万円〜15万円程度）
- 面談が必要なため、遠方の場合は交通費がかかることも
不動産担保ローンを利用する場合、金融機関が提携している司法書士に本人確認情報の作成を依頼することが多いです。費用は諸費用に含まれるか、別途請求されるかは金融機関によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。
対処法②：事前通知制度を利用する
e-Gov法令検索で確認できる不動産登記法に基づく「事前通知制度」も、権利書がない場合の代替手段の一つです。
事前通知制度とは、登記申請後に法務局から登記名義人（不動産の所有者）に対して本人確認の書面を郵送し、その回答によって本人確認を行う制度です。
事前通知制度の流れ
- 権利書なしで登記申請を行う
- 法務局から所有者宛に「事前通知書」が本人限定受取郵便で届く
- 事前通知書に必要事項を記入し、実印を押印して法務局に返送
- 法務局が本人確認を行い、登記を完了
事前通知制度のメリット
- 費用がほとんどかからない
- 司法書士に依頼しなくても利用可能
事前通知制度のデメリット
- 手続きに2〜3週間程度かかる
- 期限内に回答しないと登記が却下される
- 不動産売買など、急ぎの取引には不向き
不動産担保ローンの場合、融資実行のタイミングと登記完了のタイミングを合わせる必要があるため、事前通知制度は利用しにくい傾向があります。金融機関によっては、事前通知制度の利用を認めていない場合もありますので、事前に確認してください。
対処法③：公証人による本人確認
公証人に本人確認を依頼する方法もあります。公証人が本人と面談し、本人であることを認証する書類を作成してもらいます。
公証人による本人確認のメリット
- 司法書士より費用が安い場合がある（数千円〜1万円程度）
- 公証役場は全国にあり、アクセスしやすい
公証人による本人確認のデメリット
- 公証役場への出向きが必要
- 不動産登記に慣れていない公証人もいる
- 司法書士の本人確認情報ほど一般的ではない
この方法は、費用を抑えたい方や、近くに公証役場がある方に向いています。ただし、金融機関によっては公証人の認証を認めていない場合もありますので、事前に確認が必要です。
土地の権利書でお金を借りるメリット・デメリット
不動産担保ローンを利用する前に、メリットとデメリットをしっかり理解しておくことが大切です。ここでは、土地の権利書を担保にお金を借りることのメリットとデメリットを詳しく解説します。
メリット①：まとまった金額を低金利で借りられる
金融庁の金利規制では、貸金業者の上限金利は年15%〜20%と定められていますが、不動産担保ローンは担保があるため、これよりも大幅に低い金利で借りることができます。
無担保のカードローンやキャッシングの金利が年15%〜18%程度であるのに対し、不動産担保ローンは年1%〜10%程度と、半分以下の金利で借りられることが多いです。
例えば、1,000万円を年15%で5年間借りた場合と、年5%で10年間借りた場合の総返済額を比較してみましょう。
- 年15%・5年間の場合：総返済額 約1,428万円（利息 約428万円）
- 年5%・10年間の場合：総返済額 約1,273万円（利息 約273万円）
このように、金利が低いだけでなく、返済期間を長く設定できるため、月々の返済負担を抑えながら総返済額も軽減できる可能性があります。
メリット②：資金使途が自由
借入金の使い道をしっかり計画することが大切ですが、不動産担保ローンは資金使途が原則自由であることが大きなメリットです。
不動産担保ローンで借りたお金は、以下のような目的に利用できます。
- 事業資金（運転資金、設備投資など）
- 生活資金（医療費、介護費用、引っ越し費用など）
- 教育資金（学費、留学費用など）
- 住宅関連（リフォーム費用、住み替え費用など）
- 他社ローンの借り換え・おまとめ
- 納税資金
住宅ローンのように資金使途が限定されていないため、さまざまな資金ニーズに対応できるのが魅力です。
メリット③：返済期間が長く月々の負担が軽い
不動産担保ローンの返済期間は最長25年〜35年程度に設定できることが多いです。
返済期間を長く設定できるため、月々の返済額を抑えることができます。例えば、1,000万円を年5%で借りた場合の月々の返済額を比較してみましょう。
- 返済期間10年の場合：月々約10.6万円
- 返済期間20年の場合：月々約6.6万円
- 返済期間30年の場合：月々約5.4万円
このように、返済期間を長くすることで、月々の返済負担を大幅に軽減できます。ただし、返済期間が長くなるほど総返済額は増えますので、バランスを考えて返済期間を設定しましょう。
デメリット①：返済できないと土地を失うリスク
不動産担保ローンの最大のリスクは、返済ができなくなった場合に担保不動産を失う可能性があることです。裁判所の競売手続きにより、土地が強制的に売却されてしまう可能性があります。
返済が滞った場合の流れは以下のとおりです。
- 返済遅延が発生（遅延損害金が発生）
- 金融機関から督促・催告
- 期限の利益喪失（一括返済を求められる）
- 任意売却または競売の申立て
- 競売が成立し、不動産を失う
競売にかけられると、市場価格よりも安い価格で売却されることが多く、残債が残ってしまう可能性もあります。借入前に返済計画をしっかり立て、無理のない範囲で借りることが重要です。
デメリット②：審査・融資に時間がかかる
日本貸金業協会のガイドラインでは、適正な審査を行うことが求められており、不動産担保ローンは無担保ローンと比べて審査に時間がかかる傾向があります。
不動産担保ローンの審査では、以下のような項目がチェックされます。
- 申込者の信用情報
- 収入・返済能力
- 担保不動産の評価（現地調査を含む）
- 抵当権の順位確認
これらの審査には、銀行で2週間〜1ヶ月程度、ノンバンクでも1週間程度かかるのが一般的です。急ぎで資金が必要な場合は、審査スピードの速い金融機関を選ぶか、他の資金調達方法を検討する必要があります。
デメリット③：諸費用（登記費用・事務手数料）がかかる
不動産担保ローンを利用する際には、以下のような諸費用がかかります。
主な諸費用
- 事務手数料：融資額の1%〜3%程度（10万円〜30万円など定額の場合も）
- 抵当権設定登記の登録免許税：融資額の0.4%
- 司法書士報酬：3万円〜10万円程度
- 印紙税：契約書の金額に応じて（例：1,000万円超〜5,000万円以下は2万円）
- 不動産鑑定費用：必要な場合は10万円〜30万円程度
例えば、1,000万円の融資を受ける場合の諸費用の目安は以下のとおりです。
- 事務手数料（融資額の2%）：20万円
- 登録免許税（融資額の0.4%）：4万円
- 司法書士報酬：5万円
- 印紙税：1万円
- 合計：約30万円
諸費用は融資額から差し引かれることが多いため、実際に手元に入る金額は融資額よりも少なくなります。必要な金額を確保できるよう、諸費用を考慮した上で申込金額を決めましょう。
よくある質問（FAQ）
土地の権利書でお金を借りることに関して、よくいただく質問にお答えします。
Q1. 土地の権利書だけでお金を借りられますか？
A: 権利書だけでなく、本人確認書類や収入証明書なども必要です。
法務局が発行する権利書（登記済権利証または登記識別情報）は、担保設定の際に必要な書類の一つですが、それだけでお金を借りることはできません。
金融機関は、借主の返済能力を審査するために、本人確認書類、収入証明書、納税証明書などの提出を求めます。また、担保不動産の評価を行うために、登記事項証明書や固定資産税評価証明書なども必要です。
必要書類は金融機関によって異なりますので、事前に確認しておくことをおすすめします。
Q2. 親名義の土地を担保にできますか？
A: 親の同意があれば、親名義の土地を担保にすることができます。
民法では、不動産の所有者が同意すれば、他人の不動産を担保にすることが認められています。このような担保提供者を「物上保証人」と呼びます。
親名義の土地を担保にする場合、以下の点に注意が必要です。
- 親の明確な同意と理解が必要（書面での同意が求められます）
- 親が連帯保証人になる必要がある場合も
- 親が高齢で判断能力に不安がある場合は、追加の確認が必要
- 返済できなくなった場合、親の土地が競売にかけられるリスク
家族間でも十分に話し合い、リスクを理解した上で判断することが大切です。
Q3. 住宅ローンが残っている土地でも借りられますか？
A: 第二抵当権を設定することで、借りられる場合があります。
住宅ローンが残っている不動産でも、不動産担保ローンを利用できる金融機関があります。この場合、住宅ローンの抵当権（第一抵当権）に加えて、不動産担保ローンの抵当権（第二抵当権）を設定します。
ただし、以下の点に注意が必要です。
- 融資額は、不動産評価額から住宅ローン残高を差し引いた金額が上限
- 第二抵当権は回収リスクが高いため、金利が高めになることが多い
- すべての金融機関が第二抵当権での融資に対応しているわけではない
住宅ローンが残っている場合は、まず現在の住宅ローン残高と不動産評価額を確認し、追加融資が可能かどうか金融機関に相談してみましょう。
Q4. いくらまで借りられますか？
A: 一般的に、不動産評価額の60%〜80%程度が融資限度額の目安です。
金融機関は、担保不動産の評価額に「担保掛目」と呼ばれる割合を掛けて融資限度額を算出します。
例えば、評価額3,000万円の土地で、担保掛目が70%の場合：
3,000万円 × 70% = 2,100万円（融資限度額の目安）
ただし、実際の融資額は、担保価値だけでなく、借主の返済能力（年収、他社借入など）も考慮して決定されます。担保価値が高くても、返済能力が不足していると、融資額が制限されることがあります。
Q5. 審査に落ちた場合はどうすればいいですか？
A: 審査落ちの原因を確認し、他の金融機関に申し込むか、条件を改善してから再申込みしましょう。
日本信用情報機構（JICC）やCICでは、本人の信用情報を開示請求することができます。審査に落ちた場合は、まず自分の信用情報を確認し、延滞履歴などの問題がないかチェックしましょう。
審査に落ちた場合の対処法は以下のとおりです。
- 信用情報に問題がある場合：延滞を解消し、一定期間（5年程度）経過後に再申込み
- 収入が不足している場合：収入証明を追加で提出するか、借入希望額を減らして再申込み
- 担保価値が不足している場合：他の不動産を追加担保として提供するか、他の金融機関に相談
- 銀行で落ちた場合：審査が柔軟なノンバンクに申し込む
複数の金融機関に短期間で申し込むと、信用情報に「申込履歴」が残り、審査に悪影響を与える可能性があります。1社ずつ結果を確認してから次の申込みを行うことをおすすめします。
Q6. 返済できなくなったらどうなりますか？
A: 最終的には担保不動産が競売にかけられ、売却代金で債務が返済されます。
返済ができなくなった場合の流れは以下のとおりです。
- 返済遅延：約定返済日に返済ができないと、遅延損害金（年14%〜20%程度）が発生します。
- 督促・催告：金融機関から電話や書面で返済の督促が届きます。
- 期限の利益喪失：一定期間（通常3〜6ヶ月）延滞が続くと、残債の一括返済を求められます。
- 任意売却の機会：競売を避けるため、自分で不動産を売却して返済する「任意売却」を検討できます。
- 競売申立て：任意売却ができない場合、金融機関が裁判所に競売を申し立てます。
- 競売成立：不動産が競売で売却され、売却代金から債務が返済されます。
競売では市場価格の60%〜70%程度でしか売れないことが多く、残債が残ってしまう（オーバーローン）可能性もあります。返済が難しくなった場合は、早めに金融機関に相談し、返済条件の変更（リスケジュール）を依頼することが大切です。
まとめ：土地の権利書でお金を借りる際のポイント
土地の権利書を担保にした不動産担保ローンは、まとまった資金を低金利で調達できる有効な手段です。ただし、返済ができなくなった場合には大切な土地を失うリスクもありますので、計画的な利用が重要です。
今すぐまとまった資金が必要な方 → ノンバンク系がおすすめ
急ぎで資金が必要な場合や、銀行の審査に不安がある場合は、ノンバンク系の不動産担保ローンがおすすめです。
- AGビジネスサポート：最短3日融資、柔軟な審査
- セゾンファンデックス：最短即日仮審査、大手グループの安心感
- アサックス：固定金利で計画が立てやすい
低金利で長期返済したい方 → 銀行系がおすすめ
時間に余裕があり、少しでも利息を抑えたい場合は、銀行系の不動産担保ローンがおすすめです。
- 東京スター銀行：年1.0%〜の低金利、家族名義の不動産も可
- 楽天銀行：ネット銀行ならではの利便性
- りそな銀行：メガバンクの安心感
確実に融資を受けるための3つのポイント
1. 複数の金融機関に相談する
金融機関によって審査基準や金利条件が異なります。1社だけでなく、複数の金融機関に相談し、最も条件の良いところを選びましょう。
2. 必要書類を事前に準備する
登記事項証明書や収入証明書などの必要書類を事前に揃えておくことで、審査がスムーズに進みます。書類の不備は審査の遅れにつながりますので、金融機関に確認してから準備しましょう。
3. 無理のない返済計画を立てる
借りられる金額と返せる金額は違います。毎月の返済額が収入の30%を超えないよう、余裕を持った返済計画を立てましょう。万が一返済が難しくなった場合は、早めに金融機関に相談することが大切です。
土地という大切な資産を活用して資金調達をお考えの方は、本記事を参考に、ご自身に合った金融機関を見つけてください。
