「年金だけでは生活費が足りない…」
「持ち家はあるけれど、現金収入が少なくて困っている…」
このような悩みを抱えている高齢者の方は多いのではないでしょうか。実は、自宅を担保にして国（公的機関）からお金を借りられる制度があることをご存知でしょうか。結論からお伝えすると、「不動産担保型生活資金」という公的制度を利用することで、自宅に住み続けながら生活資金を借りることができます。
本記事では、以下の情報を詳しく解説していきます。
- 家を担保に国から借りられる2つの公的制度の比較
- 不動産担保型生活資金の具体的な利用条件と貸付金額
- 申込みに必要な書類と手続きの流れ
- 制度を利用する際のメリット・デメリットと注意点
家を担保に国からお金を借りられる2つの公的制度を比較
家を担保にして国からお金を借りる方法として、厚生労働省が所管する「生活福祉資金貸付制度」の中に2つの制度が用意されています。それぞれの制度の概要を比較表で確認していきましょう。
| 項目 | 不動産担保型生活資金 | 要保護世帯向け不動産担保型生活資金 |
|---|---|---|
| 対象者 | 低所得の高齢者世帯 | 生活保護の対象となる高齢者世帯 |
| 年齢要件 | 65歳以上 | 65歳以上 |
| 土地評価額の目安 | おおむね1,500万円以上 | 500万円以上 |
| 貸付限度額 | 土地評価額の70%程度 | 土地評価額の70%程度（集合住宅の場合は50%） |
| 月額貸付額 | 30万円以内 | 生活扶助額の1.5倍以内 |
| 金利 | 年3%または長期プライムレートの低い方 | 年3%または長期プライムレートの低い方 |
| 連帯保証人 | 必要（推定相続人から選任） | 不要 |
| 対象不動産 | 一戸建て（マンション不可） | 一戸建て・マンション |
| 相談窓口 | 市区町村社会福祉協議会 | 福祉事務所 |
この比較表からも分かるように、2つの制度は対象となる方の状況によって使い分けることになります。
一般向け「不動産担保型生活資金」の概要
厚生労働省が所管する不動産担保型生活資金は、低所得の高齢者世帯を対象とした公的な融資制度です。この制度は「公的リバースモーゲージ」とも呼ばれ、自宅の土地・建物を担保に生活資金の貸付を受けることができます。
制度の最大の特徴は、借入人が亡くなるまで自宅に住み続けられる点にあります。毎月の返済は不要で、借入人が亡くなった後に担保不動産を売却するなどして一括返済する仕組みになっています。つまり、住宅ローンとは逆の流れで資金を受け取ることができるのです。
具体的な貸付条件としては、土地の評価額がおおむね1,500万円以上（場合によっては1,000万円でも可能な場合があります）の一戸建て住宅を所有していることが求められます。貸付限度額は土地評価額の70%程度で、月額30万円以内を3ヶ月ごとにまとめて受け取る形式となっています。
この制度を利用するためには、推定相続人（将来相続人となる見込みの方）の中から連帯保証人を立てる必要があり、さらに推定相続人全員の同意も必要となります。これは、将来的に担保不動産を処分して返済することになるため、相続に関わる方々の理解を得ておく必要があるからです。
生活保護受給者向け「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」の概要
要保護世帯向け不動産担保型生活資金は、生活保護の対象となる高齢者世帯が利用できる制度です。通常の不動産担保型生活資金よりも条件が緩やかに設定されており、より困窮度の高い方への支援を目的としています。
この制度の特徴的な点として、土地の評価額が500万円以上であれば利用可能であること、マンションでも対象となること、連帯保証人が不要であることが挙げられます。月額の貸付額は生活扶助額の1.5倍以内と設定されており、生活保護基準に基づいて算出されます。
ただし、この制度を利用している間は生活保護を受給することができません。貸付限度額に達した時点で生活保護の申請を行うことになります。相談窓口も通常の不動産担保型生活資金とは異なり、お住まいの地域を管轄する福祉事務所となっています点にご注意ください。
2つの制度の選び方チェックリスト
全国社会福祉協議会の情報を参考に、どちらの制度が適しているかを判断するためのチェックリストをご紹介します。
不動産担保型生活資金が適している方：
- 65歳以上で、世帯全員が65歳以上である
- 住民税非課税世帯程度の低所得である
- 土地の評価額がおおむね1,500万円以上の一戸建てを所有している
- 推定相続人の同意を得られる見込みがある
- 生活保護の受給対象ではない
要保護世帯向け不動産担保型生活資金が適している方：
- 65歳以上で、生活保護の受給要件を満たしている
- 500万円以上の居住用不動産を所有している
- 連帯保証人を立てることが難しい
- 福祉事務所から本制度の利用を勧められた
どちらの制度に該当するか判断が難しい場合は、まずはお住まいの市区町村の社会福祉協議会に相談されることをおすすめします。専門のスタッフが状況を伺った上で、適切な制度をご案内してくれます。
不動産担保型生活資金とは？制度の仕組みを詳しく解説
ここからは、より多くの方が利用対象となる「不動産担保型生活資金」について、制度の仕組みを詳しく解説していきます。この制度を正しく理解することで、老後の生活資金確保の選択肢として検討しやすくなるでしょう。
不動産担保型生活資金の基本的な仕組み
不動産担保型生活資金は、低所得の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける資金です。この制度は昭和30年に創設された生活福祉資金貸付制度の一部として位置づけられています。
制度の基本的な仕組みを分かりやすく説明すると、住宅ローンの「逆バージョン」と考えると理解しやすいでしょう。通常の住宅ローンでは、最初にまとまった金額を借り入れ、その後毎月返済していきます。一方、不動産担保型生活資金では、毎月少しずつ借り入れを行い、借入人が亡くなった後に一括で返済する仕組みになっています。
具体的には、土地評価額の70%を上限として、月額30万円以内の金額を3ヶ月ごとにまとめて受け取ることができます。例えば、月額15万円で設定した場合、3ヶ月ごとに45万円が口座に振り込まれることになります。この貸付は、借入人が亡くなるか、貸付元利金が限度額に達するまで継続されます。
返済については、借入人が亡くなった後、3ヶ月の据置期間を経て、連帯保証人または相続人が担保不動産を売却するなどして一括返済を行います。そのため、借入人ご本人が生存中に返済の心配をする必要がないのが大きな特徴です。
運営元「社会福祉協議会」とは
不動産担保型生活資金の実施主体は都道府県社会福祉協議会であり、相談・申込みの窓口は市区町村社会福祉協議会が担っています。
社会福祉協議会（略称：社協）は、社会福祉法に基づいて全国・都道府県・市区町村のそれぞれに設置されている民間の福祉団体です。全国には約2,000の社会福祉協議会があり、地域福祉の推進を目的として様々な活動を行っています。
社会福祉協議会は営利を目的としない組織であるため、民間の金融機関とは異なり、福祉的な観点から相談支援を行ってくれます。単にお金を貸し付けるだけでなく、その方の生活全体を見据えた包括的な支援を提供してくれる点が特徴です。
また、貸付後も3年ごとに生活状況の調査が行われ、担当の民生委員による相談支援も継続的に受けられます。困ったことがあれば気軽に相談できる体制が整っているため、安心して制度を利用することができます。
民間リバースモーゲージとの5つの違い
不動産担保型生活資金と民間の金融機関が提供するリバースモーゲージの違いを5つのポイントで比較してみましょう。
1. 対象者の違い
不動産担保型生活資金は65歳以上の低所得高齢者世帯が対象ですが、民間のリバースモーゲージは50歳や60歳から利用でき、所得制限もないものが多いです。つまり、不動産担保型生活資金は対象者がより限定されています。
2. 土地評価額の基準の違い
不動産担保型生活資金は土地評価額がおおむね1,500万円以上（場合によっては1,000万円でも可）で利用可能ですが、民間のリバースモーゲージでは2,000万円以上など、より高い基準が設定されていることが多いです。不動産担保型生活資金の方が、より低い評価額の物件でも利用しやすくなっています。
3. 対象不動産の違い
不動産担保型生活資金は原則として一戸建て住宅のみが対象でマンションは不可ですが、民間のリバースモーゲージではエリアや築年数、広さなどの条件を満たせばマンションでも利用できる場合があります。
4. 資金使途の違い
不動産担保型生活資金の使途は生活資金に限定されています（自宅の修繕費用は可）。一方、民間のリバースモーゲージは旅行資金や有料老人ホームの入居資金、住宅の建て替え費用など、より幅広い用途に使えるものが多いです。
5. 金利の違い
不動産担保型生活資金の金利は年3%または長期プライムレートのいずれか低い方（2010年代以降は概ね1%台）と非常に低く設定されています。民間のリバースモーゲージの金利は商品によって異なりますが、一般的にはやや高めに設定されていることが多いです。
貸付金額・金利・返済方法の詳細
不動産担保型生活資金の貸付条件を詳しく見ていきましょう。
貸付限度額について
貸付限度額は、担保となる土地の評価額のおおむね70%程度です。例えば、土地の評価額が2,000万円の場合、貸付限度額は約1,400万円となります。ただし、土地の評価額は一般的に売買される価格（実勢価格）の8割程度で算出されるため、実勢価格3,000万円の土地であれば、評価額は約2,400万円、貸付限度額は約1,680万円程度となる計算です。
月額貸付額について
月額の貸付額は30万円以内で設定でき、3ヶ月ごとにまとめて交付されます。例えば月額20万円で設定した場合、3ヶ月ごとに60万円が振り込まれることになります。月額の設定は、ご自身の生活費の状況に合わせて調整することができます。
金利について
貸付利率は、年3%または毎年4月1日時点の長期プライムレートのいずれか低い利率が適用されます。長期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して長期で貸し出す際の基準となる金利のことです。2010年代以降、長期プライムレートは1%台で推移しているため、実質的には年1%程度の非常に低い金利で借りられることが多くなっています。
返済方法について
借入人が亡くなった場合や貸付契約が終了した場合、3ヶ月の据置期間が設けられます。その後、連帯保証人または相続人が貸付元金と利子を一括で返済します。返済方法としては、担保不動産を売却して返済するケースが一般的ですが、相続人が現金で返済することも可能です。
なお、返済期限を過ぎても償還が完了しない場合は、年3%の延滞利子（遅延損害金）が発生しますのでご注意ください。
【対象者】不動産担保型生活資金を利用できる人の条件
不動産担保型生活資金を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。ここでは、対象となる方の具体的な条件について詳しく解説していきます。
年齢条件：原則65歳以上の高齢者世帯
不動産担保型生活資金の対象となるのは「高齢者世帯」です。具体的には、借入申込者と配偶者がともに65歳以上であることが求められます。
単身世帯の場合は、ご本人が65歳以上であれば申込みが可能です。夫婦世帯の場合は、お二人とも65歳以上である必要があります。例えば、夫が70歳で妻が62歳というケースでは、妻が65歳になるまで待つ必要があります。
また、同居の親族がいる場合は、その親族も含めて世帯の状況が審査されます。例えば、65歳以上のご夫婦と40代の子どもが同居しているようなケースでは、子どもに収入があれば「低所得世帯」の要件を満たさない可能性があります。
なお、年齢の上限は特に設けられていません。80代、90代の方でも条件を満たしていれば利用することができます。ただし、借入人が高齢になるほど、貸付期間が短くなる可能性があることは理解しておく必要があります。
所得条件：低所得世帯であること
不動産担保型生活資金の対象は「低所得の高齢者世帯」です。具体的には、市町村民税非課税世帯程度の所得であることが条件となっています。
市町村民税非課税世帯とは、世帯全員の住民税が非課税である世帯のことを指します。住民税が非課税となる所得の基準は、自治体や世帯構成によって異なりますが、目安として以下のような基準があります。
- 単身世帯：年間所得が約100万円以下（自治体により異なる）
- 夫婦のみ世帯：年間所得が約156万円以下（自治体により異なる）
年金収入のみの世帯の場合、公的年金等控除があるため、年金収入ベースではもう少し高い金額でも非課税となる場合があります。例えば、65歳以上で公的年金収入のみの単身者の場合、年金収入が約155万円以下であれば住民税非課税となるケースが多いです。
ただし、所得条件の判定は複雑な場合もありますので、正確な判定はお住まいの社会福祉協議会にご相談ください。なお、「低所得」であることは必須条件ですが、「収入がゼロ」である必要はありません。年金収入がある方でも、上記の基準を満たしていれば対象となります。
不動産条件：一戸建て住宅を所有していること
担保として提供できる不動産には以下のような条件があります。
対象となる不動産の条件：
- 居住用の一戸建て住宅であること：マンションや集合住宅は原則として対象外です。これは、マンションの場合は土地の持分が少なく、担保価値の評価が難しいためです。
- 借入申込者が単独で所有、または配偶者との共有であること：子どもなど他の親族との共有名義の場合は対象外となる可能性があります。
- 土地の評価額がおおむね1,500万円以上であること：ただし、都道府県によっては1,000万円程度でも対象となる場合があります。土地の評価は、都道府県社会福祉協議会が指定する不動産鑑定士が行います。
- 賃借権や抵当権等が設定されていないこと：既に住宅ローンの抵当権が設定されている不動産は、原則として対象外となります。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してからでないと利用できません。
- 実際に居住していること：現在空き家になっている物件や、他人に貸し出している物件は対象外です。
なお、借地権付きの建物（土地は借りていて建物のみ所有しているケース）は対象外となります。土地を所有していることが必須条件です。
【注意】対象外となるケース5つ
不動産担保型生活資金の貸付対象とならないケースをご紹介します。以下に該当する場合は、残念ながら本制度を利用することができません。
1. 過去に生活福祉資金を借り入れ、滞納している世帯
以前に生活福祉資金（不動産担保型生活資金以外の資金も含む）を借りて、その返済を滞納している場合は対象外となります。まずは滞納分の返済について社会福祉協議会に相談する必要があります。
2. 多額の負債を抱えており、償還が見込めない世帯
不動産担保型生活資金は返済が前提の制度です。担保不動産を売却しても返済できないほどの負債がある場合は、貸付の審査に通らない可能性があります。
3. 破産手続中または免責決定を受けていない世帯
自己破産の申立て手続き中の方、破産後に免責決定を受けていない方は対象外です。また、特定調停、民事再生、任意整理などの債務整理手続き中の方も含まれます。
4. 世帯員が既に生活福祉資金の借受人または連帯保証人となっている世帯
ご本人またはご家族が、既に他の生活福祉資金の借受人や連帯保証人になっている場合は、新たな借入れができない場合があります。
5. 社会福祉協議会や民生委員の支援・指導に応じられない世帯
不動産担保型生活資金は、単なる融資ではなく福祉的な支援の一環として提供されます。そのため、定期的な生活状況調査や、民生委員による相談支援に協力することが求められます。これらに応じられないと判断された場合は、貸付対象外となる可能性があります。
上記に該当する場合でも、社会福祉協議会では他の支援制度や関係機関と連携した相談対応を行っています。諦めずに、まずは相談してみることをおすすめします。
【必要書類】申込みに必要な書類一覧と準備のポイント
不動産担保型生活資金の申込みには、多くの書類を準備する必要があります。ここでは、必要書類の一覧と、それぞれの取得方法・準備のポイントについて詳しく解説します。
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
申込みにあたっては本人確認のための書類が必要です。以下のいずれかを準備してください。
本人確認書類の例：
- 運転免許証
- マイナンバーカード（個人番号カード）
- パスポート
- 健康保険証
- 年金手帳
- 障害者手帳
また、本籍表示のある住民票も必要となります。住民票は発行日から3ヶ月以内のものを用意してください。住民票は、お住まいの市区町村役場の窓口で取得できます。マイナンバーカードをお持ちの方は、コンビニエンスストアのマルチコピー機でも取得可能です。
さらに、不動産担保型生活資金では申込者の出生から現在までのすべての戸籍謄本が必要となる場合があります。これは、推定相続人を確定するために必要な書類です。本籍地が何度か移動している場合は、それぞれの本籍地で戸籍謄本を取得する必要があり、準備に時間がかかることがありますので、早めに取り掛かることをおすすめします。
不動産関連書類（登記事項証明書・固定資産評価証明書など）
法務局で取得する不動産関連の書類は、審査において非常に重要な位置を占めます。以下の書類を準備してください。
1. 登記事項証明書（土地・建物）
登記事項証明書は、不動産の所有者や抵当権の設定状況などが記載された公的書類です。法務局の窓口で取得できるほか、オンラインでの請求も可能です。手数料は1通につき600円程度です。
取得の際は、「全部事項証明書」を請求してください。土地と建物それぞれの証明書が必要です。
2. 固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、不動産の評価額が記載された書類です。お住まいの市区町村役場の税務担当窓口で取得できます。手数料は自治体によって異なりますが、1通300円程度です。
この評価額は、最終的な貸付限度額の算定に影響しますので、事前に確認しておくと、おおよその借入可能額を把握することができます。
3. 公図・地積測量図
公図は土地の位置や形状を示した図面、地積測量図は土地の面積を示した図面です。これらも法務局で取得できます。
4. 建物図面
建物の形状や床面積を示した図面です。法務局に登記されている場合は取得可能です。
なお、これらの書類は発行日から3ヶ月以内のものが求められることが多いです。申込みのタイミングを考慮して取得するようにしましょう。
収入・資産関連書類（年金証書・預貯金通帳など）
厚生労働省の制度に基づき、収入や資産の状況を確認するための書類も必要です。
1. 年金証書・年金振込通知書
公的年金を受給している場合は、年金証書または直近の年金振込通知書（年金改定通知書）を準備します。厚生年金、国民年金、共済年金など、受給しているすべての年金について書類が必要です。
2. 所得・課税証明書
市区町村役場で発行される所得証明書や課税証明書（非課税証明書）が必要です。住民税が非課税であることを証明するために使用されます。
3. 預貯金通帳のコピー
現在の預貯金残高を確認するため、通帳のコピーを求められることがあります。複数の金融機関に口座がある場合は、すべての通帳について準備が必要です。
4. 生命保険証券（加入している場合）
生命保険に加入している場合は、保険証券のコピーも必要となることがあります。
これらの書類は、「低所得世帯」の要件を満たしているかどうかを判定するために使用されます。正確な情報を提出することが重要ですので、書類の準備にあたっては漏れがないよう注意してください。
推定相続人の同意書が必要な理由と取得方法
不動産担保型生活資金の申込みにあたっては、推定相続人全員の同意が必要です。これは本制度における非常に重要なポイントです。
なぜ推定相続人の同意が必要なのか
不動産担保型生活資金は、借入人が亡くなった後に担保不動産を売却して返済することを前提とした制度です。つまり、本来であれば相続人が引き継ぐはずの不動産が、借入金の返済に充てられることになります。
そのため、将来的に相続人となる見込みの方々（推定相続人）に対して、事前にこの制度を利用することへの理解と同意を得ておく必要があるのです。これにより、借入人が亡くなった後のトラブルを防ぐことができます。
推定相続人とは
推定相続人とは、現時点で相続が開始された場合に相続人となる人のことです。一般的には以下の方が該当します。
- 配偶者（常に相続人となる）
- 子ども（第1順位の相続人）
- 子どもがいない場合は、父母（第2順位の相続人）
- 子どもも父母もいない場合は、兄弟姉妹（第3順位の相続人）
同意書の取得方法
同意書の様式は、社会福祉協議会から交付されます。推定相続人全員に対して、制度の内容を説明した上で、同意書への署名・押印をお願いすることになります。
推定相続人が遠方に住んでいる場合や、疎遠になっている場合は、同意を得ることが難しいケースもあります。そのような場合は、社会福祉協議会の担当者に相談してください。状況に応じたアドバイスを受けることができます。
また、推定相続人の中から連帯保証人を1名選任する必要があります。連帯保証人は、借入人が亡くなった後に返済の責任を負う立場となりますので、十分に制度の内容を理解した上で引き受けていただく必要があります。
【申込手順】不動産担保型生活資金を借りるまでの流れ5ステップ
不動産担保型生活資金の申込みから貸付開始までには、複数のステップがあり、数ヶ月程度の期間を要します。ここでは、具体的な手続きの流れを5つのステップで詳しく解説します。
ステップ1：お住まいの市区町村の社会福祉協議会に相談
まずは、お住まいの市区町村の社会福祉協議会に電話または窓口で相談の予約を取りましょう。
相談時に確認されること
- ご本人・配偶者の年齢
- 世帯の収入状況（年金収入など）
- 所有している不動産の概要（所在地、土地面積、建物の種類など）
- 現在の生活状況や資金が必要な理由
- 推定相続人の有無と同意の見込み
相談時に持参すると良いもの
- 固定資産税の納税通知書（不動産の概要が分かります）
- 年金振込通知書（収入の状況が分かります）
- 身分証明書
この段階では、まだ正式な申込みではありません。ご自身が対象となるかどうか、どの程度の金額を借りられそうかなど、概要を確認するための相談となります。相談は無料ですので、気軽に問い合わせてみてください。
相談の結果、制度の利用が可能と判断された場合は、必要書類の一覧と申込書類が交付されます。書類の準備を進めながら、次のステップに進むことになります。
ステップ2：必要書類を揃えて申込書を提出
必要書類が揃ったら、市区町村社会福祉協議会に申込書と一緒に提出します。
申込時に提出する主な書類
- 借入申込書（社会福祉協議会所定の様式）
- 本人確認書類
- 住民票（本籍表示あり）
- 戸籍謄本（出生から現在まで）
- 登記事項証明書（土地・建物）
- 固定資産評価証明書
- 公図・地積測量図
- 年金証書・年金振込通知書
- 所得・課税証明書
- 預貯金通帳のコピー
- 推定相続人の同意書
- 連帯保証人の同意書
書類の不備があると審査が進まないため、提出前に社会福祉協議会の担当者と一緒に確認することをおすすめします。なお、提出した書類は原則として返却されませんのでご注意ください。
ステップ3：不動産の評価・審査（約1〜2ヶ月）
申込書類を提出した後、不動産の評価と審査が行われます。この過程には約1〜2ヶ月程度かかることが一般的です。
不動産の評価
土地の評価は、都道府県社会福祉協議会が指定する不動産鑑定士によって行われます。鑑定士が実際に現地を訪問し、土地の形状、周辺環境、公示地価などを総合的に勘案して評価額を算定します。
なお、不動産鑑定にかかる費用は借受者の負担となりますが、貸付額に含めることが可能です。つまり、鑑定費用を別途用意する必要はなく、借りたお金の中から支払うことができます。
世帯状況の調査
不動産の評価と並行して、世帯の状況についても調査が行われます。収入や資産の状況、生活状況、借入の必要性などが確認されます。また、連帯保証人となる推定相続人の状況についても確認が行われます。
審査の結果通知
審査が完了すると、都道府県社会福祉協議会から「貸付決定通知書」または「不承認通知書」が送付されます。貸付が決定した場合は、通知書に貸付限度額や月額貸付額、金利などの条件が記載されています。
ステップ4：貸付決定・契約手続き
貸付が決定した後は、社会福祉協議会との間で正式な貸付契約を締結します。
契約時に行う手続き
- 貸付契約書の締結：都道府県社会福祉協議会と借入人の間で、貸付契約書を取り交わします。契約書には、貸付限度額、月額貸付額、金利、返済方法などの条件が明記されています。
- 根抵当権設定登記：担保不動産に対して、根抵当権が設定されます。根抵当権とは、一定の限度額の範囲内で繰り返し借入ができる担保権のことです。この登記は法務局で行われます。
- 所有権移転請求権保全の仮登記：将来、担保不動産を売却して返済する際のために、所有権移転請求権を保全するための仮登記も行われます。
これらの登記手続きにかかる費用（登録免許税、司法書士報酬など）も借受者の負担となりますが、鑑定費用と同様に貸付額に含めることが可能です。
契約締結にあたっては、内容を十分に確認し、不明な点があれば遠慮なく担当者に質問してください。特に、貸付限度額に達した場合の取り扱いや、借入人が亡くなった後の返済方法などについては、しっかりと理解しておくことが重要です。
ステップ5：毎月の貸付金受け取り開始
契約手続きが完了すると、いよいよ貸付金の受け取りが開始されます。
貸付金の交付方法
貸付金は、契約時に指定した金融機関の口座に、3ヶ月ごとにまとめて振り込まれます。例えば、月額15万円で契約した場合、3ヶ月分の45万円が四半期ごとに振り込まれることになります。
最初の振込日は、契約締結後1〜2週間程度で行われることが多いです。具体的な振込日については、契約時に担当者から説明があります。
貸付期間中の注意点
貸付が開始された後も、以下の点にご注意ください。
- 3年ごとの不動産再評価：貸付期間中、3年ごとに担保不動産の再評価が行われます。土地の評価額が下落した場合、貸付限度額が減額される可能性があります。再評価にかかる費用は借受者負担です。
- 生活状況調査への協力：定期的に社会福祉協議会の担当者や民生委員による生活状況調査が行われます。必ず協力するようにしてください。
- 住所変更等の届出：転居や入院など、生活状況に変化があった場合は、速やかに社会福祉協議会に届け出る必要があります。
- 貸付限度額到達時の対応：貸付元本と利子の合計が限度額に達した場合、貸付は停止されます。その後の対応（住み続けるか、売却するかなど）については、社会福祉協議会と相談することになります。
【メリット・デメリット】不動産担保型生活資金を利用する前に知っておくべきこと
不動産担保型生活資金は、高齢者の生活資金確保に役立つ制度ですが、メリットだけでなくデメリットや注意点もあります。利用を検討する際は、両面をしっかりと理解した上で判断することが大切です。
メリット①：自宅に住み続けながら生活資金を確保できる
不動産担保型生活資金の最大のメリットは、住み慣れた自宅に住み続けながら生活資金を確保できる点です。
高齢になると、長年住み慣れた家を離れることは大きなストレスになります。新しい環境への適応が難しくなったり、地域のつながりが途切れてしまったりすることもあります。不動産担保型生活資金を利用すれば、そのような心配なく、これまで通りの生活を続けることができます。
また、自宅を売却してしまうと、その後の住居を確保しなければなりません。賃貸住宅を借りるにしても、高齢者は入居審査で断られるケースもあります。不動産担保型生活資金なら、そのような心配も不要です。
さらに、借入人が亡くなるまで自宅に住み続けられることが制度上保証されています。貸付限度額に達した後も、追加の借入はできなくなりますが、住み続けること自体は可能です。最期まで自宅で過ごしたいという希望を叶えることができる制度といえます。
メリット②：民間より低金利で借りられる
厚生労働省が所管する公的制度であるため、金利が非常に低く設定されているのも大きなメリットです。
不動産担保型生活資金の金利は、年3%または長期プライムレートのいずれか低い方が適用されます。2010年代以降、長期プライムレートは1%台で推移しているため、実質的には年1%程度という非常に低い金利で借りることができます。
これに対して、民間の金融機関が提供するリバースモーゲージや不動産担保ローンの金利は、2〜4%程度に設定されていることが多いです。数%の差でも、長期間借り続けると大きな金額の違いになります。
例えば、1,000万円を10年間借りた場合を比較してみましょう。金利1%なら利息の総額は約51万円ですが、金利3%なら約159万円になります。金利が低いことで、借入総額を抑えることができ、最終的に返済する金額も少なくて済みます。
また、生前に利息を支払う必要がないのも特徴です。利息は元本に加算されていき、借入人が亡くなった後にまとめて返済する仕組みになっています。毎月の返済に追われることなく、安心して生活することができます。
デメリット①：審査に時間がかかる（即日融資は不可）
不動産担保型生活資金は申込みから貸付開始まで数ヶ月かかることがデメリットの一つです。
消費者金融のカードローンのように、申込みから数日で融資を受けられるわけではありません。不動産の評価に時間がかかること、書類の審査に時間がかかること、関係機関との調整に時間がかかることなどが理由です。
一般的な目安として、相談から貸付開始まで2〜3ヶ月程度を見込んでおく必要があります。場合によっては、それ以上かかることもあります。
そのため、「今すぐお金が必要」という緊急の状況には対応できません。将来的に生活資金が不足しそうだと感じた時点で、早めに相談を始めることが重要です。
なお、緊急で資金が必要な場合は、生活福祉資金の中の「緊急小口資金」など、他の制度が利用できる場合があります。社会福祉協議会に相談すれば、状況に応じた制度を紹介してもらえます。
デメリット②：推定相続人全員の同意が必要
不動産担保型生活資金を利用するためには、推定相続人全員の同意と、その中から連帯保証人を1名選任する必要があります。
これは、将来的に担保不動産が売却されて返済に充てられることについて、相続人となる方々の理解を得ておくためです。しかし、この「同意」を得ることが難しいケースも少なくありません。
例えば、以下のような状況では、同意を得ることが困難になる可能性があります。
- 子どもとの関係が疎遠で、連絡が取れない
- 子どもが親の不動産を相続することを期待している
- 兄弟姉妹の間で意見が分かれている
- 推定相続人が遠方に住んでいて、説明が難しい
同意を得られない場合、残念ながら本制度を利用することはできません。そのような場合は、民間のリバースモーゲージを検討するか、他の資金調達方法を探ることになります。
同意を得るためには、制度の内容を丁寧に説明し、推定相続人の理解を得る努力が必要です。社会福祉協議会の担当者が説明に同席してくれる場合もありますので、相談してみてください。
デメリット③：マンションは原則対象外
不動産担保型生活資金の対象となる不動産は、原則として一戸建て住宅のみです。マンションや集合住宅は対象外となります。
これは、マンションの場合、土地の持分が非常に小さく、担保としての価値評価が難しいことが理由です。一戸建てであれば土地全体を担保にできますが、マンションの場合は敷地の共有持分しか担保にできず、その価値は限定的になります。
そのため、マンションにお住まいの高齢者の方は、不動産担保型生活資金を利用することができません。マンションを担保に資金を借りたい場合は、民間の金融機関が提供するリバースモーゲージを検討することになります。ただし、民間のリバースモーゲージでも、マンションを対象としている商品は限られており、エリアや築年数、広さなどの条件を満たす必要があります。
なお、要保護世帯向け不動産担保型生活資金の場合は、一定の条件を満たせばマンションでも利用できる場合があります。詳しくは福祉事務所にお問い合わせください。
よくある質問（FAQ）
不動産担保型生活資金について、多くの方が疑問に思われる点をQ&A形式でまとめました。
Q1. 家を担保に国からお金を借りると家はどうなる？
A：生前は自宅に住み続けることができます。借入人が亡くなった後に、担保不動産を売却して返済することになります。
不動産担保型生活資金を利用しても、借入人が存命中は自宅の所有権が移転することはありません。これまで通り自宅に住み続けることができますし、固定資産税の納税義務も借入人にあります。
借入人が亡くなった後、3ヶ月の据置期間を経て、連帯保証人または相続人が貸付元利金を返済します。返済方法としては、担保不動産を売却してその代金で返済するのが一般的ですが、相続人が現金で返済することも可能です。現金で返済した場合は、不動産をそのまま相続することができます。
Q2. 借りたお金は何に使っても良い？
A：資金使途は「生活資金」に限定されています。旅行や投資など、生活資金以外の目的には使えません。
厚生労働省の規定では、不動産担保型生活資金の使途は生活資金に限られています。具体的には、以下のような用途が想定されています。
- 食費、光熱費などの日常生活費
- 医療費、介護費
- 自宅の修繕費用（住み続けるために必要なもの）
一方、以下のような用途には使えません。
- 旅行資金
- 有料老人ホームの入居資金
- 住宅の建て替え費用
- 投資資金
- 事業資金
民間のリバースモーゲージに比べて使途の制限が厳しいのは、福祉的な支援としての性格が強いためです。もし生活資金以外の目的で資金が必要な場合は、民間のリバースモーゲージを検討する必要があります。
Q3. 年金を受給していても借りられる？
A：年金を受給していても、低所得世帯の要件を満たしていれば借りられます。
不動産担保型生活資金は低所得の高齢者世帯を対象としています。年金収入がある方でも、世帯全体の所得が住民税非課税程度であれば対象となります。
実際、本制度の利用者の多くは年金収入があるものの、それだけでは生活費が足りない方々です。年金を受給しているからといって、対象外になるわけではありませんのでご安心ください。
ただし、年金収入が多く、住民税が課税されている世帯は対象外となる可能性があります。ご自身が対象となるかどうかは、社会福祉協議会に相談して確認してください。
Q4. 配偶者が亡くなった後も住み続けられる？
A：借入人（契約者）が亡くなった場合、配偶者への契約承継が可能な場合があります。ただし、条件があります。
借入人が亡くなった場合の配偶者の取り扱いについては、以下のようなルールがあります。
- 借入人が亡くなり、貸付限度額にまだ達していない場合：配偶者が条件を満たしていれば、契約を承継して貸付を継続することが可能な場合があります。
- 借入人が亡くなり、既に貸付限度額に達している場合：配偶者は契約を承継することができず、原則として契約終了となり償還（返済）が必要になります。
つまり、状況によって対応が異なります。配偶者への契約承継を希望する場合は、事前に社会福祉協議会に相談し、条件を確認しておくことをおすすめします。
Q5. 住宅ローンが残っていても利用できる？
A：原則として、住宅ローンが残っている場合は利用できません。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してからでないと申込みができません。
不動産担保型生活資金を利用するためには、担保として提供する不動産に賃借権や抵当権等が設定されていないことが条件となっています。
住宅ローンを借りている場合、通常は金融機関の抵当権が設定されています。この抵当権が残っている状態では、不動産担保型生活資金の申込みをすることができません。
住宅ローンの残債がある方は、まずローンを完済し、抵当権抹消登記を行ってから申込みを検討してください。なお、住宅ローンの残債が少額で、担保不動産の価値が十分にある場合は、民間の不動産担保ローンを利用して住宅ローンを借り換えた後、不動産担保型生活資金に申し込むという方法も考えられますが、手続きが複雑になりますので、専門家に相談されることをおすすめします。
Q6. 審査に落ちることはある？落ちた場合の対処法
A：審査の結果、貸付が不承認となる場合もあります。不承認となった場合は、他の支援制度を検討しましょう。
以下のような場合に貸付が不承認または減額となる可能性があります。
- 対象要件（年齢、所得、不動産の条件など）を満たしていない
- 過去に生活福祉資金を滞納している
- 多額の負債があり、返済が見込めない
- 破産手続き中または免責決定を受けていない
- 推定相続人の同意が得られない
審査に落ちた場合でも、社会福祉協議会では他の支援制度や関係機関と連携した相談対応を行っています。例えば、以下のような選択肢が考えられます。
- 生活保護の申請を検討する
- 民間のリバースモーゲージを検討する
- 不動産の売却を検討する（リースバックなど）
- 他の生活福祉資金（緊急小口資金など）を検討する
諦めずに、社会福祉協議会の担当者に相談してみてください。状況に応じた適切な支援につなげてもらえる可能性があります。
まとめ：家を担保に国からお金を借りる3つのポイント
本記事では、家を担保に国からお金を借りる方法として「不動産担保型生活資金」について詳しく解説してきました。最後に、重要なポイントを整理しておきましょう。
今すぐ相談したい方 → お住まいの市区町村の社会福祉協議会へ
全国社会福祉協議会のホームページ（https://www.shakyo.or.jp/）から、お住まいの地域の社会福祉協議会の連絡先を確認できます。相談は無料ですので、まずは気軽に問い合わせてみてください。
家を担保に国から借りるための3つのポイント
1. 65歳以上・低所得・一戸建て所有が基本条件
不動産担保型生活資金を利用するためには、借入申込者と配偶者がともに65歳以上であること、世帯の所得が住民税非課税程度であること、土地評価額がおおむね1,500万円以上の一戸建て住宅を所有していることが基本的な条件となります。マンションは原則対象外ですのでご注意ください。
2. 推定相続人全員の同意を事前に取得する
本制度を利用するためには、推定相続人全員の同意と、その中から連帯保証人を1名選任する必要があります。これは、借入人が亡くなった後に担保不動産を売却して返済することについて、事前に理解を得ておくためです。家族間でしっかりと話し合い、同意を得ておくことが重要です。
3. 審査に1〜2ヶ月かかるため早めに相談を開始する
不動産担保型生活資金は、申込みから貸付開始まで数ヶ月かかります。即日融資はできませんので、将来的に生活資金が不足しそうだと感じた時点で、早めに社会福祉協議会に相談を始めることをおすすめします。
不動産担保型生活資金は、住み慣れた自宅に住み続けながら、低金利で生活資金を確保できる公的な制度です。年金だけでは生活が苦しいとお感じの高齢者の方は、ぜひこの制度の活用を検討してみてください。まずは、お住まいの社会福祉協議会に相談することから始めましょう。
